近年來，房地產市場環境不斷變化，行業進入發展新階段。房企們亦紛紛探索新發展模式，在开發業務之外，尋找“第二曲线”甚至“第三曲线”，並希冀通過布局，能夠多一份底氣面對周期波動。

面對中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，龍湖憑借長期的穩健發展，聚焦开發、運營、服務三大業務，在發揮“1+2+2”航道協同效應的基礎上，令集團利潤結構逐步優化，並最終依靠各航道行活能力交出了一份穩中有進、保持盈利的半年成績單。

“公司始終將安全性放於一切發展的首位，以战略定力和余量思維應對周期的不確定性。並且短期內已具有抵御風險的能力，中期保持高質量增長的動力，長期具備可持續發展、穿越周期的內力。”龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平在中期業績會上這樣說道。

不再以規模爲導向，核心淨利潤穩中有增

8月18日，龍湖集團公布其截至2023年6月30日止半年業績，財報顯示，龍湖集團今年內上半年實現營業額爲620.4億元；股東應佔利潤爲80.6億元，剔除公平值變動等影響後的股東應佔核心利潤同比增長0.6%至65.9億元。

此外，今年上半年集團的核心稅後利潤率爲12.6%，上年同期爲10.3%；核心權益後利潤率爲10.6%，上年同期爲6.9%。對此，龍湖集團解釋稱，利潤率的提升主要爲營業額、費用、分佔合營及聯營企業業績、稅金變動的綜合影響所致。

在分部業務中，房地產开發業務仍然是公司核心收入來源。上半年，龍湖集團开發業務營業額爲498.7億元，交付物業總建築面積爲383.2萬平方米。截至報告期末，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額爲2465億元，面積約爲1570萬平方米，爲未來集團利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。

在上半年全國地產銷售衝高回落的背景下，龍湖集團地產銷售實現穩健上揚。上半年合同銷售額爲985.2億元，增幅近15%，銷售總建築面積579.9萬平方米，銷售單價近1.7萬元平方米。在今年上半年，長三角、西部、環渤海三大區域仍然是龍湖集團的基本盤，三大區域合同銷售金額在總銷售額的佔比分別爲29.5%、26.4%、22.7%。

在新增項目方面，龍湖集團同樣較上年同期有所提升。上半年，公司新增收購土地儲備權益面積184萬平方米，西部地區、長三角地區仍然爲主要新增區域，其中兩大地區合計新增收購土地儲備總建築面積佔比超過六成。上年同期，龍湖集團新增收購土地儲備權益面積爲184萬平方米。

除了开發業務之外，上半年龍湖集團運營業務不含稅租金收入爲63.3億元，商場、租賃住房收入分別爲77%、19.4%，其中租賃住房項目冠寓开業11.9萬間，整體出租率爲93.7%。龍湖集團以物業管理、智慧營造爲主的服務及其他業務，不含稅收入爲58.4億元，較上年同期增長13.0%。

對此，陳序平表示，今年以來，全國新房銷售市場在波動中緩慢恢復。房地產开發告別高槓杆、高增長的模式，支持性政策連續、精准實施，助力行業進入穩健發展的新階段。开發業務不再以規模爲導向，而是堅持精准投資，針對需求提升質量，並在持續輪動的市場中，靈活把握量價平衡、开工進度與去化節奏，爲本集團提供穩定的現金回款。

持續保持全投資級信用評級

值得關注的是，經營安全被放在龍湖這份財報中的關鍵位置，“公司始終將安全性放於一切發展的首位，以战略定力和余量思維應對周期的不確定性，”陳序平稱，“現階段，龍湖的整體債務規模穩中有降，結構持續優化，外債佔比持續壓降，提前鋪排高比例（97%）的掉期以全面對衝外匯波動的風險。”

截至2023年6月底，龍湖集團的綜合借貸總額爲2070.9億元，規模穩中有降；平均借貸成本爲4.26%，保持行業低位；負債結構亦保持合理，平均貸款年限進一步拉長至7.19年；淨負債率爲57.2%，現金短債比爲1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近五年新低，並連續七年滿足“三道紅线”要求，一系列指標均維持行業內的較高水准。

爲規避匯兌風險，龍湖集團外幣借款保持較低佔比。總借貸中約78.4%以人民幣計值，21.6%以外幣計值，其中97%的境外債已做掉期處理。綜合借貸中，約人民幣678.4億元按固定年利率介乎3.0%至4.8%（視貸款期而定）計息，其余借貸則按浮動利率計息。截至2023年6月底，固定利率債務佔總債務的比例爲33%。

一如既往穩健的財務盤面和安全的債務結構，令龍湖集團始終保持境內外高信用評級。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB、Baa2、BBB-的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均爲穩定。

陳序平也在業績會上重申，“克制、審慎並高度自律的財務盤面，是本集團擁有战略主動性的前提。”他表示，面對新形勢，龍湖集團將穩步壓降集團有息負債規模，依靠各航道能力提升，實現經營性現金流爲正的內生式增長，並持續優化提升資產質量，使得集團未來發展更加穩健、更可持續。

憑借穩健的經營表現，龍湖更連續13年榮登“福布斯全球上市公司2000強”，位列最新榜單第306位；連續三年入選《財富》世界500強，排名躍升至第402位，是上榜房企中排名提升最快的公司。

“一個龍湖”生態體系穿越周期

近年來，房地產市場環境不斷變化，房企紛紛探索新發展模式，在开發業務之外，尋找“第二曲线”甚至“第三曲线”，並希冀通過布局，能夠多一份底氣面對周期波動。

而在“一個龍湖”生態體系之下，龍湖已構建开發、運營、服務三大業務板塊，形成地產开發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道 “1+2+2”的業務格局，布局清晰，聚焦協同。

2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%，經營性利潤佔比超半數，利潤結構更加優化。

其中，運營業務收入達63.3億元，同比增長8%，毛利率爲77.3%。截至2023年6月末，龍湖商業已進入全國30余座城市，累計开業運營的購物中心達80余座；長租公寓業務在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，已明確四條產品线，分別是長租公寓“冠寓”、產業辦公“藍海引擎”、服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”。

服務業務及其他收入達58.4億元，同比增長13%，毛利率爲31.9%。截至2023年6月末，龍湖集團擁有超20年物業服務和商業運營經驗的龍湖智創生活，持續以瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產品體系，服務更多業主，並通過辦公、商業、城市服務產品體系持續拓寬業務圍欄；全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，已經快速成爲代建行業的有力競爭者。截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個，總建築面積超900萬平方米，以行業領先的綜合實力，持續助力智慧城市營造，賦能未來城市發展。

而對於龍湖智創生活目前的上市進程，龍湖執行董事兼首席財務官趙軼則表示：“上市是手段不是目的，從過去一年來看，龍湖智創生活利潤增長達到30%以上，讓它實現更好發展。目前整個市場情緒不太好，這個階段不是好的上市時機，所以不着急。”

可以看到，2023年上半年，三大業務板塊協同發力，爲龍湖貢獻穩定的收入與利潤。憑借內生式驅動，龍湖也率先走出了一條低槓杆、低成本、強運營、正現金流的高質量發展模式。

中金公司日前也在其發布的研報中稱，龍湖是業內領先的綜合型开發運營商，較早跑通“开發+持有”模型，在此基礎上衍生出空間運營管理業務。中金公司看好龍湖在穩健財務加持下，地產开發主業平穩發展，多元業務多點开花，“這有助於提振龍湖集團利潤與現金流，助力估值釋放”。

花旗銀行也在其最新的研報中表示，龍湖集團着眼於經營性利潤佔比過半的轉型已步入正軌，並用業績證明了其最大的努力，給予龍湖【买入】評級，目標價32.70港幣。

“我們始終堅定看好這個10萬億量級的支柱產業。接下來要做的，將回歸重點城市、核心區域；提升周轉去化、優化存貨結構，修復盈利水平；相較於規模，更加注重交付品質、回款質量及利潤率。”陳序平說。

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