$中國奧園(HK|03883)$  

中國奧園公布了債務重組的最新進展。8月10日晚間，中國奧園在港交所公告稱，持有奧園現有票據本金金額75.89%的債權人已正式籤署或同意重組支持協議。在7月重組方案公布之初，獲得了33%的債權人同意，而這份方案最終通過的標志正是得到超過75%的債權人批准。當前，中國奧園共有10只美元債，規模共計31.88億美元。10只債券全部發生過違約，其中5只本金已逾期。

超75%的債權人已同意債務重組協議

中國奧園稱，當前，持有奧園現有票據本金金額75.89%的債權人已正式籤署或同意重組支持協議。其中，部分非ICA債權人已籤署或同意重組支持協議。同時，因應債權人的要求，公司已決定延長重組支持協議費用截止時間至8月31日下午五時，讓更多債權人可以取得重組支持協議費用。

根據此前的重組協議，中國奧園把債權人分爲ICA債權人和非ICA債權人。ICA債權人可以同時參與ADD HERO（奧園公司全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited）協議安排方案及中國奧園協議安排方案，同時享受兩個方案帶來的權益，而非ICA債權人只能參與後者即中國奧園重組方案。這將導致ICA債權人的回收率較非ICA債權人的回收率翻倍。

7月2日，中國奧園曾公告，已與境外若幹優先票據持有人（佔未償還本金總額的約33%）組成的債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協議。根據重組方案，中國奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具（其中三支共計18億美元新債務工具由Add Hero Holdings Limited發行）期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。

據悉，強制可轉換債及永續債發行後預期將作爲中國奧園“權益”入账。連同方案中的債轉股，若重組方案完成，上市公司的淨資產將顯著增加不低於36億美元，資產負債率則顯著改善，令公司實現輕裝上陣。以債轉股+展期爲特點的中國奧園重組，是房企債務處置非常典型的案例。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，如若重組成功，將是具有行業標杆意義的重要事件，也將給其他房企債務重組以借鑑示範。

值得注意的是，奧園的重組方案需要獲得出席相關債券會議的多數債權人批准，最低比例爲75%，方案才可通過。當前，這一目標已達成。對至今獲得債權人的大力支持，中國奧園稱深感鼓舞。

兩年虧損超400億，補發財報或爲復牌

此前發布債務重組方案的同時，中國奧園還補發了2021年全年、2022年中期、及2022年全年業績報告。2021年度中國奧園的總營業額爲500.22億元，較2020年之677.94億元下降177.72億元，同比下降26.2%；2021年，中國奧園毛利爲-119.35億元，較2020年之毛利160.81億元下降174.2%，毛利率爲-23.9%。2021年，中國奧園公司擁有人應佔虧損爲330.75億元，較2020年之溢利59.08億元下降659.9%。

2022年，中國奧園的部分財務指標如毛利率等好轉，但整體依然承壓。2022年度，中國奧園的總營業額爲187.11億元，較2021年之500.22億元減少313.11億元，減幅爲62.6%；同期中國奧園毛利爲8.41億元，較2021年之-119.35億元上升107%，毛利率爲4.5%。2022年，中國奧園擁有人應佔虧損爲78.43億元，較2021年之虧損330.75億元上升76.3%。2021年和2022年，中國奧園合計虧損約爲409.18億元。

2022年1月，中國奧園官宣美元債違約。從2022年4月1日起，中國奧園股份在港交所暫停买賣。當前，中國奧園已停牌16個月，而根據港交所相關規定，上市公司如果停牌18個月仍然不能復牌將面臨摘牌風險。業內人士均認爲，連續補發三份財報並披露債務重組方案及進展，或是中國奧園爲復牌作准備。

從2023年前六個月表現來看，中國奧園未經審核物業合同銷售額累計約人民幣74.8億元，逾九成房地產項目按計劃及進度進行。奧園稱，未來將繼續確保項目竣工交付，同時整合資源盤活項目的建設和銷售，降低營運开支，全力設法改善流動性。在保交付方面，今年1-6月中國奧園交付約1.9萬套房源，交付面積約235.3萬平方米。

資不抵債，10只美元債已全部違約

截至2022年底，中國奧園的總資產約爲2344.26億元，總負債爲2520.63億元，總權益爲-176.37億元。財報提到，由於還款違約及交叉違約，公司的流動負債超過流動資產約298.69億元。銀行及其他借款以及優先票據及債券合共爲人民幣1090.5億元，其中994.46億元將於2023年底到期。

對於負債中的計息債務，截至2022年12月31日，中國奧園擁有境外計息負債總額約爲428.18億元人民幣，其中291.44億元人民幣爲債權人相互協議的一部分；境內計息負債總額約爲662.32億元人民幣。

據企業預警通，中國奧園集團股份有限公司（即中國奧園，HK.03883）共有10只美元債，規模共計31.88億美元。10只債券全部發生過違約，其中5只本金已逾期。由中國奧園100%持股的奧園集團有限公司有8只存續的境內債，規模68.65億元。7月20日，奧園集團有限公司被申請破產重整。

圖：中國奧園發行的中資美元債

（資料來源：企業預警通，財聯社整理）

據中國奧園自己測算，預計未來十年左右，开發項目將產生無槓杆自由現金流總額約643億元，而償還項目層面債務後的累計現金預計約爲185億元；奧園出售部分境內及境外資產所得的款項淨額預計約爲80億元至138億元。

在最新的債務重組進展公布後，中國奧園的美元債下跌。由中國奧園發行的CAPG 7.95 06/21/24現價4.372美元，下跌1.869%；CAPG 6.35 02/08/24現價4.333美元，下跌1.422%；CAPG 5.88 03/01/27現價4.368美元，下跌1.411%。

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