中國基金報記者 方麗 陸慧婧           關鍵時刻，又有REITs行動起來！           在REITs產品二級市場震蕩之下，不少REITs產品的原始權益人及其一致行動人、基金管理人出手增持。平安廣州廣河REIT日前也宣布，基金原始權益人之一致行動人增持，金額不超過8000萬元！           在業內人士看來，雖然原始權益人增持、基金管理人主動信息披露等行動對於維護市場穩定可以起到一定效果，但市場情緒扭轉可能還需要價值凸顯、增量資金入市和運營基本面大幅改善等因素發揮作用。
平安廣州廣河REIT 基金原始權益人之一致行動人宣布增持           年內又出現一例REITs產品增持。         

          平安基金公告，2023年7月14日收到平安廣州廣河REIT原始權益人廣州交通投資集團有限公司的通知，該基金原始權益人之一致行動人廣州交投私募基金管理有限公司擬通過二級市場买入或大宗交易方式增持本基金份額。           公告還公布了具體增持計劃，其增持主體爲本基金原始權益人之一致行動人廣州交投私募基金管理有限公司（以下簡稱“增持主體”）；在增持計劃實施前（截至2023年7月15日），本基金原始權益人的全資控股子公司廣州市高速公路有限公司持有本基金基金份額3.57億份，持有份額比例爲51.00%。廣州市高速公路有限公司與增持主體爲一致行動人。增持主體未持有本基金份額。           此次增持基金份額，是基於對本基金及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，支持本基金持續、穩定、健康發展。自2023年7月15日起12個月內（含法律、法規及深圳證券交易所業務規則等有關規定不准增持的期間），將通過深圳證券交易所交易系統以二級市場买入或大宗交易方式進行增持，本次增持金額不超過8,000萬元。           公告還顯示，增持主體承諾，本次增持基金份額在本次增持計劃實施期間及增持計劃實施期間屆滿後6個月內不會通過大宗、協議轉讓或競價交易等方式進行減持。           業內人士認爲，原始權益人及其一致行動人大手筆增持，對市場傳遞了認可公募REITs長期投資價值的積極信號。           實際上，近期多只REITs產品的原始權益人及其一致行動人、基金管理人也出手。6月份，就有中金宣布，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金原始權益人及其關聯方增持基金份額計劃，增持份額不超過2500萬份，佔基金已發行總份額5%。還有中航基金、建信基金、華夏基金等都發布公告，或是基金管理人及其子公司、或是基金原始權益人宣布增持旗下REITs產品。           2023年以來，公募REITs二級市場價格出現了明顯回調，截至7月15日，REITs整體出現了10.39%的下跌，二級市場表現不樂觀。一些原始權益人及其關聯方發布增持計劃，主要是爲了提振市場信心。           據一位業內人士分析，原始權益人、管理人的增持行爲主要能夠在一定程度上“修正”市場的非理性行爲，改變投資者預期。在市場投資者處於消極及觀望的狀態下，增持體現了原始權益人及基金管理人對於目前產品被低估的內在價值的認可，也表明了在市場面臨挑战時期，堅定投資人信心的正面態度，同時期望增持行爲能帶動市場價格回到理性區間。           “當下我國REITs市場仍處在發展初期，任何市場的價值判斷都需要經過長期反復的交易實踐與驗證，以及投資者自身的成長，才能形成合理有效的定價機制。”一位業內人士表示。

多只REITs在路上 華安、東方紅資管、匯添富紛紛“下場”           不僅已經發行的REITs在積極行動，從目前來看，市場各方對公募REITs產品熱情度很高，均在積極籌備，不少基金巨頭紛紛“下場”。           隧道股份公告，於2023年7月14日召开第十屆董事會第十七次會議，審議通過了《公司關於开展錢江隧道基礎設施公募REITs項目申報發行工作的議案》。其中底層資產基本情況經前期論證，公司擬選取錢江通道及接线工程錢江隧道作爲本次基礎設施公募REITs項目的標的資產。錢江隧道位於浙江省，是南連杭州、北接嘉興海寧的特大越江高速公路隧道，全長4.45公裏，是浙江省第一條採用盾構法施工的越江高速公路隧道。                     而從REITs產品的交易結構看，本次發行公募REITs擬通過非公开協議轉讓方式（最終轉讓方式以上海市國資委審批爲准），將項目公司100%股權轉讓給上海東方證券資產管理有限公司（系本項目牽頭機構，以下簡稱“東證資管”）爲發行公募REITs設立的資產支持專項計劃。此次公告也顯示出東證資管在REITs業務的最新進展。           而百聯股份7月12日晚間公告，公司作爲原始權益人，擬以項目公司持有的坐落於上海市楊浦區淞滬路8號的上海又一城購物中心項目作爲基礎設施項目申報發行公募REITs。該基金暫定名爲華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做。           而此前，九州通公告，將开展醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs的申報發行工作，並且已取得一定的進展，有望成爲國內醫藥行業首單公募REITs以及湖北省首單民營企業公募 REITs（發行以相關監管機構審批爲准）。公告也顯示，這一REITs已聘請匯添富基金作爲擬發行醫藥倉儲物流基礎設施REITs的基金管理公司，已聘請中信證券作爲項目財務顧問等，基本完成了項目申報的初稿。      若這些項目落地，匯添富基金、華安基金、東證資管等行業頭部公司將正式入局REITs市場。      不少業內人士都積極看好中國公募REITs領域的發展。隨着REITs進入常態化發行階段，未來公募REITs將在服務實體經濟方面繼續發揮更加重要的作用。           REITs震蕩之下 投資價值凸顯           隨着整體行情下跌，不少人士認爲，REITs這類特徵屬性的穩健分紅回報得以提升，長期配置的性價比得到強化。           嘉實基金表示，目前REITs在我國尚屬於新興產品，投資者的結構仍以機構投資者爲主，缺少增量資金入場，較爲趨同的投資行爲導致下行的效應被放大。在市場出現調整、市場流通規模有限的情況下，部分投資者止損易出現響應的二級價格反應。           整體看，雖然原始權益人增持、基金管理人主動信息披露等行動有一定效果，但市場情緒扭轉可能還需要價值凸顯、增量資金入市和運營基本面大幅改善等發揮作用。           嘉實基金指出，當前估值水平已趨於理性，部分項目配置價值進一步顯現。需要密切關注業績基本面的修復情況，如高速公路車流量、產業園、物流園出租、租金增長情況等，業績不及預期品種更容易受衝擊。           不過也需要主要國內經濟基本面修復不及預期或對底層資產經營產生負面影響，地緣政治因素等不確定性因素或也會影響市場風險偏好、政策實施或項目運營不及預期等。      另一位業內人士也表示，積極看好中國公募REITs領域的發展，也對後期二級市場的表現保持樂觀心態。      首先，就內在價值而言，隨着宏觀經濟復蘇提升，不動產的出租率和出租價格、高速公路通行量等均會逐步回升，而在較低的PPI/CPI水平下，當前貨幣政策及較低的利息環境將能夠得以保持一段時間。兩相促進下，預計公募REITs估值水平會有一個比較好的提升。      其次，監管部門會不斷健全二級市場流動性支持制度安排，關於REITs的持有人結構、交易額、增量資金等結構性原因導致的市場非理性調整也會得以陸續解決。同時，也呼籲盡快推出REITs實時指數，並建議盡快將符合條件的REITs納入當前主流股票指數成分股。      最後，他呼籲進一步提高REITs發行速度，盡快增加供給量。如果由於持有人結構的原因導致單一證券交易量有限的情況下，增加證券供給有利於提升該板塊整體的總成交額，從而機構資金能夠通過分散投資的方式進出，減少對單一證券的價格衝擊，提高交易型策略的可行性，進而陸續提升市場流動性。對比美國REITs市場的情況，整體市場換手率也不高，但由於規模大，成交額高，從而機構資金進出時並沒有明顯的流動性偏低的擔憂，摩擦成本有限。

編輯：艦長 審核：木魚

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