來源：功夫財經

作者：垚圭城（六土）

坑爹的二代不一定都是紈絝子弟，也可能是上市公司董事，比如房地產的二代。





01 事件 6月20日晚 ，港交所出具了公告對雅居樂非執行董事陳卓賢進行通報批評，並要求其在90天內，完成18小時的監管及法律議題以及《上市規則》合規事宜的培訓。
陳卓賢此次被港交所制裁的原因是來自其子陳思銘，因其向陳思銘的公司輸送資金，違反了港交所對上市公司不競爭承諾的規定。陳思銘爲上市公司景業名邦的創始人，陳卓賢爲其提供了初始資金、發展資金及融資擔保，涉及資金共計26.055億元。雅居樂被稱爲地產界的“華南五虎”，於2005年12月在香港聯交所上市，其由陳氏家族陳卓林、陳卓林妻子陸倩芳、陳卓賢、陳卓雄、陳卓喜、陳卓南六名成員經營，該家族通過家族信托持有該公司超過66%的股份。其中陳卓林與陳卓賢負責地產業務，而另外三人主要負責其它行業。 作爲核心成員的陳卓賢曾爲雅居樂執行董事、董事會副主席兼聯席總裁，目前爲非執行董事。根據相關要求，在雅居樂上市前，陳家所有成員，包括陳卓賢均對雅居樂作出了不競爭承諾，主要規定其家庭成員不得直接或間接從事任何與該公司及其附屬公司有或可能有競爭的業務，又或持有當中權益或以其他方式參與其中。陳氏家族一直遵守該承諾，直到2013年11月，陳卓賢以個人名義爲陳思銘提供1.8億元的初始資金給其創業。但此事陳卓賢並未告知雅居樂董事會有關其兒子的業務或其以個人名義向該業務提供資金之事。 陳思銘隨後創立景業名邦，該公司是一家房地產开發商，其主營業務涉及房地產开發及銷售、酒店營運、物業管理及商業物業投資等，業務範圍很可能與雅居樂構成競爭的業務。之後，陳卓賢繼續協助兒子發展業務，前後共提供資金20.7億元及融資擔保5.355億元，並擔任兒子業務集團旗下兩家公司（有關附屬公司）的董事及籤署人，以協助有關附屬公司融資。2019年，景業名邦在港交所上市。目前看，關聯交易只是陳卓賢的個人行爲，並未上升到上市公司，因此港交所只對其個人進行了制裁，並不影響上市公司的正常運行。





02 擴張

近幾年的雅居樂可謂是進入“多事之秋”。

和業內其他开發商不同，雅居樂近幾年的發展頗值得玩味，其發展節奏與房地產市場周期並不同頻，甚至有點背道而馳。

根據克而瑞發布的數據，2012-2015年間雅居樂在國內房企中的排名都在17、18位之間。2016年業務开始下滑，滑落到第20位，到2018年一進步滑落到第29位。

衆所周知，2016-2018年是國內房地產行業擴張較快的時期。

錯過了行業擴張期的雅居樂其後开始發力，尤其2020年擴張速可謂“兇猛”。該年銷售額同比增加17.1%，營業收入同比增長33.2%，毛利同比增長32.3%，淨利潤爲同比上漲32.7%，排名上升至26位。

但彼時，正是國內房地產企業开始降槓杆的時期。

擴張期最突出的表現就是大量拿地和槓杆高企。

據《2020年內房股土儲TOP50》顯示，截至2020年底，雅居樂土地儲備達5301萬平方米，排名第15名，較2019年大幅增長33.53%。

增加土地儲備需要大量資金，雅居樂不得不多次大筆融資。

到2020年底，雅居樂剔除預收款後的資產負債率爲71.9%，淨負債率爲61%，非受限現金短債比爲1.3，同時發行了大量永續債，曾被稱作“永續債之王”。截至2020年，雅居樂永續債達到 136.37 億元。

但在“房主不炒”政策總基調下，房地產行業進入降速求穩通道，當時整個行業都在收縮。

2020年50家主流房企籌資額驟降64%，2021年1-5月房地產企業融資同比減少10.15%。

這一時期的雅居樂卻在持續激進擴張。雅居樂集團的員工從2017年的17602人增加至2021年的98466人，五年間新增員工80864人，薪酬費用也從22.33億元飆漲至88.62億元，增長率高達296.87%，五年間薪酬費用累計達275.2億元。

雅居樂此時的逆周期擴張，無疑蕴藏着風險。





03 收縮 2021年底，風險开始初露端倪，雅居樂集團營業收入、歸母淨利潤紛紛終結了前些年一路增長的勢頭，其中營業收入五年來首次出下滑，降幅爲9.0%，歸母淨利潤降幅爲29.2%，創近四年來新低。雅居樂的利潤降幅遠遠大於收入下降，主要因爲成本居高不下。由於房地產市低迷，回籠資金壓力大，不得不加大渠道銷售力度，導致於傭金費大幅增加所致，傭金費用爲17.63億元，同比增加6.68億元，增長率爲61.15%。但是加大推廣銷售力度後結果不甚如意。至此，雅居樂不得不放棄擴張战略，开始收縮，2022年主要做了兩個動作：

一是控制支出，改變態度謹慎投資，不再新增土地儲備；

二是積極轉讓部分項目股權等方式回籠資金，通過退出36個合營項目等措施，主動化解風險，實現回籠資金超過200億元，確保了經營性現金流卻持續爲正。

但是由於在行業性的普跌，2022年公司依舊錄得上市以來首次虧損。





04 股價 經過了战略反復，又遇到行業萎縮，雅居樂的股價一路下跌，最低跌至1.15港元。 但陳卓賢的事件並沒有對雅居樂股價造成影響。實際上，陳卓賢並不是第一個出現危機的核心管理層。2014年9月30日，雅居樂董事會主席陳卓林被昆明檢察院執行了“指定居所居住的措施”，那時的雅居樂正面臨成立25年以來最大的一次危機。10月3日雅居樂股票停牌，停牌前報4.77港元。標准普爾評級服務公司因雅居樂股票暫停交易時間超預期、信息不透明，將其信用評級BB級列入負面觀察名單。而花旗則重申了對雅居樂地產股票的賣出評級。13日，雅居樂地產復牌即遭暴跌，开盤報3.3港元，下跌約30%。但雅居樂股票並未受到事件影響，3.3港元這個價格更是未來6年的最低價（不復權價格）。 危機過後，雅居樂股票在當月收出光頭光腳大陽线，其後上漲半年方才見頂，2017年後更是啓動主升浪，直至2018年4月16日創出17.84元的歷史最高價。 而且這家房企並不是第一次卷入行賄事件中。 更早的2007年，雅居樂就被曝涉嫌行賄摩根士丹利前中國房地產主管加思·彼得森（Garth Peterson）。 當時有外媒報道稱，雅居樂在2006年拿下海南清水灣項目時，曾引入摩根士丹利旗下基金以52.83億元認購清水灣30%的項目權益，而行賄事件就發生在這次引入資金過程中。 2009年2月27日，雅居樂开盤後遭基金洗倉，股價一度重挫21.71%，低見2.20港元。不過，這次事件對雅居樂股價影響遠不如2014年事件影響大，創了2.2港元新低後便一路向上，此後4個月氣勢如虹，連續收出大陽线。 雅居樂每逢大的利空都是極好的進貨時機，不知道這次陳卓賢事件能不能重現歷史，將雅居樂股票從泥淖中拉起，畢竟雅居樂的基本面在房开企業中依舊可圈可點。坑爹的二代，也許會給投資人一個機會！

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