董事長職位此前已空缺1個月。9月9日，中國鐵建地產才發布關於董事長任命的公告，由孫洪軍任中國鐵建地產黨委書記、董事長。

而中國鐵建地產的“二把手”陳建軍，並沒有登上老大的位置，其職位仍是總經理、黨委副書記、副董事長，在公司領導名單中排在孫洪軍之後。

此次人事變動打破了中國鐵建地產內部提拔的傳統。

文軒智庫專家、上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認爲，“空降說明企業內部進行了調整，和內部相應的管理層沒法勝任有關系，通過空降能夠有效的引導這家企業朝更好的方向發展。”新領導上任後，中國鐵建地產將去向何方？

1

“空降”董事長

從歷史人事任命來看，空降不是中國鐵建地產一貫的風格。

上一任董事長李興龍是從中國鐵建地產的基層一步步做起，歷任公司市場發展部开發主管，中鐵地產（成都）开發公司和四川公司執行董事、總經理及等職務，在前兩年被提拔爲公司一把手。

本次人事任命來得靜悄悄。資料顯示，孫洪軍曾任中鐵建設集團副總經理兼房地產公司董事長，2013年3月起擔任中鐵建設集團總經理、黨委副書記、董事；2024年8月，任中國鐵建地產黨委副書記、副董事長（主持黨委、董事會工作）。

中國鐵建地產與中鐵建設集團互爲兄弟關系，都是中國鐵建的子公司，當中，中國鐵建持有中國鐵建地產100%股份，持有中鐵建設集團85.64%股份。

孫洪軍從中鐵建設集團空降到中國鐵建地產，打破了公司內部提拔的傳統，這顯示出了公司對未來的期望和信心。

“前任”李興龍在位期間，中國鐵建地產曾取得了不錯的業績。2021年，公司營業收入達295.18億元，同比增長11.18%；淨利潤爲29.9億元，同比增長2.23%。李興龍還推動了公司與華爲、越秀、龍湖等實力地產商的合作。2024年上半年，公司營業總收入181.11億元，同比增長25.09%，淨利潤2.12億元，同比增加89.55%。

隨着孫洪軍的“空降”成爲中國鐵建地產領導班子成員，企業後續發展也備受關注。

2

正是企業“缺錢”之際

孫洪軍上任中國鐵建地產的企業現狀，營收與負債雙增中，截至今年6月末，中國鐵建地產營業總收入爲181.11億元，同比增加25.09%；淨利潤爲2.12億元，同比增加89.55%。歸母淨利潤-5.84億元，同比減少6.29億元。期末負債合計1864.67億元，資產負債率爲79.36%，總體處於較高水平。

｜中國鐵建地產債券中期報告（2024年）

住宅銷售是中國鐵建地產的主要收入來源。報告期內，公司共計實現銷售收入166.74億元，佔總收入的92.07%，毛利率12.17%。

地產下行壓力下，中國鐵建地產大幅計提了資產減值損失，約1億元，佔淨利潤的比重將近一半。2024上半年，中國鐵建籤約銷售面積259.52萬平方米，同比減少21.18%；籤約銷售金額397.71億元，同比減少25.48%。

中國鐵建地產方面表示，伴隨公司業務的發展，融資需求及規模不斷增長。近幾年加大銀行借款規模，並以直接融資的方式發行各類債券增強資金實力，使得負債規模有所上升，面臨一定的長期和短期償債壓力。

9月9日，據上交所官網披露，中國鐵建房地產集團有限公司（以下簡稱中國鐵建地產）計劃在2024年面向專業投資者公开發行公司債券，發行總額預計達到80億元，債券類型爲公募。上交所已接受該債券發行申請，並給出反饋。

3

主战場滑坡

截至6月底，中國鐵建地產在北京、上海、廣州、成都、重慶、杭州、南京、武漢和長沙等48個城市及海外（莫斯科）共布局276個項目，總建築面積約8556萬平方米，已开發面積約7174萬平方米，實現京津冀、長三角和珠三角等主要城市群的全面布局。

近年來，中國鐵建地產加碼長三角區域，並深耕上海。據第三方機構統計，2023年，其在上海以223億元排名上海房企銷售第7位；在權益拿地排行榜上，也從2022年的第10位躍升至第6位，拿地權益金額121.94億元。

但今年其在上海的拿地動作卻並不多。3月15日，中國鐵建地產聯手廈門國貿地產在上海首輪土拍中經過33輪競價，觸及最高限價搖號競得。成交價49.75億元，溢價率10%，樓面價5.57萬元/平方米。這是中國鐵建地產在上海今年三個批次供地中唯一拿下的地塊。

據中誠信評級報告，截至2024年3月末，中國鐵建地產在上海這個最核心城市的土地儲備僅佔總土地儲備的5.29%。今年上半年，中國鐵建地產在上海全口徑銷售排行榜中位列第9，對應銷售額爲91.23億元，不及去年。

幾日前，中國鐵建地產領導層到華東公司調研指導工作，實地調研了上海朗拾花語、花語前灣項目，要求項目要採取針對性措施加快北區交付房源的去化，在保證流速的同時統籌考慮全盤利潤的實現。

孫洪軍的到來，能否帶領中國鐵建地產“主战場”業績再上一個台階，值得期待。

嚴躍進認爲，對企業來講，管理層的調整多半跟業績有一定的關系，中國鐵建地產總體還是行業中比較好的，這幾年行情的調整對企業的盈利、現金流會產生一些衝擊，新管理層進來以後，有助於調整企業的經營策略、經營風格。

4

頻繁售賣大宗資產

成都方面，中國鐵建地產位列成都房企上半年銷售排行榜TOP2，展現出雄厚的品牌實力和亮眼的銷售業績。

｜2024年上半年成都房企銷售排行榜TOP50榜單截圖，數據來源：克爾瑞

據中指研究院統計，2023年，中國鐵建地產在成都銷售額達256.1億元，位列第二（僅次於華潤置地297.3億元）；銷售面積98.1萬㎡，居於第五位。此外，中國鐵建地產在成都拿地金額51.0億元，排名第四；拿地規模28.7萬㎡，排名第十三。

3月6日，經過55輪競價，中國鐵建以9.31億元成交價拿下錦江區潘家溝地塊，成交樓面價2.24萬元/㎡，溢價率達31.76%

值得關注的是，近一年，中鐵建地產西南公司已累計發布了多條大宗資產拍賣公告。

｜圖源文軒圖庫

｜圖源中鐵建地產西南公司官微

今年6月，中鐵建地產西南公司對外披露了成都西派城商鋪拍賣、昆明西派國樾商鋪拍賣的信息。該筆重大資產處置將於近期在阿裏淘寶平台上進行。

值得注意的是，此次拍賣有一條重要約定，即拍賣成交後完成籤約需要支付總房款的50%。

5月中旬，披露將拍賣成都西派國樾約2080方商鋪，起拍價約3146.7萬元，最終以約3911.7萬元成交。

今年2月初，中鐵建地產西南公司曾公告將分兩批次拍賣成都中國鐵建廣場約410方、約335.7方的商鋪資產。這批資產是否拍賣成功，相關平台暫無顯示。

去年底，中鐵建地產西南公司曾披露了將拍賣位於北京海澱區的“理想谷”低密獨棟的3號辦公樓現房資產，涉及建面2455.4方，起拍價7800萬元。很遺憾，該整棟項目慘遭流拍。

當前經濟大環境下，房企商辦資產本來就較難去化，除非口岸非常好，否則拿在手裏就是“燙手的山芋”。目前，房企又普遍面臨着資金鏈承壓問題。

“今年，很多央國企地產板塊也受到衝擊，最典型在拿地方面動力、能力削弱，這都是挑战。之前拿了一些項目，如何更加穩健的發展，對於新的管理層來講，是一個很重要的挑战。”嚴躍進補充道。

「本文僅爲提供一般性信息之目的，不應用於替代專業研究者提供的咨詢建議。」

｜觀察員 陳雲      審校 劉曉玲

｜聲明：文軒財經爲商業研究機構，通過發布行業觀察文章、調研報告、白皮書和舉辦論壇、研討會等形式，與用戶分享文軒的商業洞察力，幫助他們預見行業發展趨勢，判斷和尋找機遇、制定發展計劃和實施標准，以應對變幻的市場環境，創造最大商業價值。

文軒及所屬公司其資訊來源及／或其他第三方數據供應商均竭力確保所提供資訊的完整和准確，但不能保證其絕對准確和可靠，且亦不會承擔因任何不准確或遺漏而引起的任何損失或損害的責任（不管是否侵權法下的責任或合約責任又或其他責任），所有信息僅供參考，用戶使用信息須謹慎並核實。

成都文軒指數信息技術有限公司對“文軒新聞、文軒財經、文軒智庫、文軒指數、THINKER.WIKI”等文字或形象均進行了商標或版權注冊保護，並用於旗下包括但不限於網站、APP、即時通訊、各類线下线上產品，以及論壇會議活動，爲公衆以及文軒用戶提供服務。

本文作者可以追加內容哦 !