《鄭州市城市更新實施辦法（試行）》

第一章 總則

第一條爲落實黨中央、國務院關於實施城市更新行動的战略部署，以“當好國家隊、提升國際化、引領現代化河南建設”爲總目標，加快“四高地、一樞紐、一重地、一中心”和鄭州都市圈建設，充分發揮城市更新在節約集約利用土地、保障城市發展空間、完善城市公共服務等方面的重要作用，持續提升城市發展能級和品質，依據相關法律法規和文件精神，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內的城市更新行動及其監督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱城市更新，是指通過整治提升、改建完善和拆除重建等方式，开展城市空間形態與功能的持續完善和優化調整，達到城市空間重塑、城市功能完善、人居環境改善、城市文化復興、生態環境修復、經濟結構優化、安全隱患消除的目標，具體包括：

（一）以危舊房屋、老舊小區、城中村等爲更新對象，提升居住品質的項目；

（二）以老舊的廠房、倉儲、市場、樓宇、產業園區等低效或者闲置用地、建（構）築物爲更新對象，盤活低效資源的項目；

（三）以老舊街區、歷史文化街區、標志性建（構）築物等爲更新對象，提升城市風貌的項目；

（四）以市政基礎設施、公共服務設施、城市交通體系、智慧城市建設等爲更新對象，提升城市功能的項目；

（五）以綠色空間、濱河空間、生態廊道等爲更新對象，提升生態環境品質的項目；

（六）以提高城市綜合承載能力、防災抗災減災能力等爲更新目標，提升城市韌性的項目；

（七）經市人民政府確定的其他城市更新項目。

鼓勵統籌區域內多種類型項目，實施片區更新。

第四條本市城市更新應堅持“以人爲本、民生優先，注重生態、延續文化，統籌規劃、用好空間，政府主導、市場運作，試點先行、有序推進”的原則。

第五條市人民政府負責統籌全市城市更新工作，研究、審議城市更新相關重大事項。

市城建主管部門作爲本市城市更新工作主管部門，具體協調推動本市城市更新工作。市資源規劃、發展改革、財政、生態環境、住房保障、城管、文物、文化廣電和旅遊、金融、大數據、工信、科技、商務、水利、園林、市場監管、市場發展、消防、人防、國資、稅務、應急、民政、教育、衛健等部門按照各自職責，依法做好城市更新相關工作。

第六條各开發區管委會、各區縣（市）人民政府具體負責本行政區域內城市更新工作，並進行全過程監督管理，組織實施各類城市更新項目。

區級城市更新工作主管部門由各开發區管委會、各區縣（市）人民政府自行確定。

鄉（鎮）人民政府、街道辦事處協助做好轄區內城市更新相關工作。

第二章 城市體檢

第七條市城市更新主管部門、各开發區管委會、各區縣（市）人民政府應按照住建部關於开展城市體檢工作的具體要求，組織开展城市體檢工作，城市體檢結果應作爲編制城市更新專項規劃和城市更新年度計劃的依據。

第八條市城市更新主管部門、各开發區管委會、各區縣（市）人民政府應在住建部發布的城市體檢指標體系基礎上，構建符合自身發展特點、需求的特色體檢指標體系，精准查找城市建設和發展中的短板與不足，推動城市結構優化、功能完善和品質提升。城市體檢工作具體要求另行制定。

第三章 規劃和計劃

第九條城市更新以國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃爲引領，並以控制性詳細規劃作爲規劃許可、改造實施的法定依據。

第十條市資源規劃主管部門應組織編制主城區城市更新專項規劃，報市人民政府批准。

依法批准的城市更新專項規劃是指導城市更新工作的重要依據。城市更新專項規劃應明確規劃期內城市更新總體目標和發展策略、劃定重點更新區域、確定組織體系和更新保障機制等主要內容。

鄭州航空港區、各縣（市）、上街區資源規劃部門應組織編制各轄區城市更新專項規劃，報同級政府（管委會）批准。

第十一條各开發區管委會、各區縣（市）人民政府應組織編制城市更新年度計劃（以下簡稱更新計劃），對年度內擬實施的城市更新項目做出統一安排。更新計劃應當明確擬實施項目的更新範圍、更新定位、更新內容、時序安排等內容，其中更新定位要符合城市規劃用地主導功能要求。

鄭東新區、鄭州經开區、鄭州高新區、市內五區依據鄭州市國土空間總體規劃、鄭州市城市“六线”規劃控制導則、城市更新專項規劃等相關規劃，結合市人民政府工作安排、城市體檢成果及城市更新項目實施條件，組織編制轄區更新計劃，編制過程中應廣泛聽取相關單位和個人的意見，並向社會公示，經同級政府（管委會）批准後，報市城市更新主管部門匯總。市城市更新主管部門結合市人民政府工作安排和各开發區、各區報送的更新計劃，統籌制定全市更新計劃。制定完成後報市人民政府審定，並及時向社會公布。

鄭州航空港區、各縣（市）、上街區也應根據轄區國土空間總體規劃等相關規劃，結合市人民政府工作安排、城市體檢成果等，組織編制更新計劃，經开發區管委會、區縣（市）人民政府審定後向社會公布，並報市城市更新主管部門備案。

第十二條經審定的計劃，因公共利益、規劃統籌、項目實施等原因確需調整的，應按計劃編制程序，重新審查後方可調整。

第四章 實施要求

第十三條實施提升居住品質的項目時，應尊重居民意愿，通過完善配套設施、消除安全隱患、提升管理水平，爲居民打造安全、舒適的居住環境。

在危舊住房更新中，要依據房屋安全鑑定結果，結合國土空間規劃和城市設計的要求，在充分徵詢居民意愿的前提下，採取成片改造、加固維修、原址翻建和徵收拆除等方式進行更新。

在老舊小區更新中，以居民自愿爲前提，以改善民生爲核心，以優化城市公共基礎設施、居住環境爲目標，探索多渠道融資、社會化參與的新路徑，着力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理服務缺失、環境髒亂差等問題，重點關注加裝電梯、老舊建築安全隱患治理、完善充電樁等配套設施、適老化改造、建築節能改造、老舊管網改造等，科學編制改造規劃和方案，系統化推進老舊小區改造。研究建立老舊小區後期管理長效機制。

在城中村更新中，以完善功能、疏解人口、改善環境爲重點，關注優化空間結構、轉換集體建設用地性質、系統改造提升基礎設施和公共服務設施，統籌推進強弱電下地，完善文化場館、學校、醫院、農貿市場等配套設施。原城中村改造項目經各开發區管委會、各區縣（市）人民政府研究、市級組織評審，並報請市政府批准後，可列入城市更新項目。

第十四條實施盤活低效資源類城市更新項目時，以老舊廠區、老舊市場等爲重點，以盤活利用“闲置土地、城鎮低效用地”爲主攻方向，充分激發存量資源潛能。

在老舊廠區更新中，在嚴格落實工業遺產保護和利用的基礎上，統籌產業結構升級、提升產業鏈、培優產業集群等因素，明確更新片區產業定位、落地條件、規模布局、性質用途、時序安排、保障措施等內容，通過引入高新產業、轉換建設用地用途、轉變空間功能等方式，打造發展新興產業、文化旅遊等業態的空間或場所，鼓勵綠色化改造，促進產業優化升級，增強城市活力。

在老舊市場更新中，在尊重原有業態的前提下，根據區域及城市發展需要，通過業態導入與升級、環境提升等方式，實現低效資源的盤活與利用。

第十五條實施城市風貌提升類更新項目時，注重城市文脈傳承和城市肌理延續，保留鄭州特有的地域環境、文化特色、建築風格等“基因”，妥善處理好保留城市記憶和彰顯城市風範之間的關系，堅持以文化促產業、創品牌，推動文化與新興產業緊密融合。打造一批具有地方特色的民俗文化街、旅遊休闲街區等魅力街區，彰顯傳統街巷文化魅力。注重提升城市特色風貌，落實“適用、經濟、綠色、美觀”的建築方針，杜絕“貪大、媚洋、求怪”等建築亂象，將城市設計作爲精細化管控城市風貌、塑造城市特色的有力手段，對新建建築進行體量、高度、色彩、立面等要素導控，規範設置戶外廣告、牌匾標識，並與周邊景觀風貌相協調，對建成環境實施立面整治、亮化改造等提升局部風貌的改造工程。

第十六條實施提升城市功能的項目時，着力補齊市政基礎設施、公共服務設施短板，加強對現有設施的更新升級，不斷優化城市路網結構，推動數字技術在城市建設管理中的應用。

在市政基礎設施更新中，大力推進市政公用老舊管網及城市窨井設施提升，开展道路空洞檢測，關注動態更新地下管线信息數據，推動城市道路、城市照明、供水、排水、燃氣、供熱等基礎設施智能化改造和地下管线信息在新型智慧城市管理中的應用。

在完善公共服務設施中，注重完善義務教育學校、幼兒園、警務工作站、消防站、醫療衛生設施、養老服務設施、各類便民服務設施，配套建設含辦公、商場、休闲娛樂、兒童遊樂、遊泳館、健身房等多功能的綜合性商業中心和社會停車場，因地制宜配套社區書屋、足球籃球運動場地設施、健身活動場所，構建“15分鐘社區服務圈”“5分鐘便民生活圈”。促進“互聯網＋政務服務”向居住社區延伸。

在優化城市路網體系中，注重完善立體交通體系，加強交通節點堵點治理，構建“軌道＋公交＋慢行”的綠色交通體系，落實無障礙設計要求，打造通行有序、穩靜化的安全街道，綠色出行、生態種植的綠色街道，智慧出行、集約整合的智慧街道，功能復合、舒適宜人、文化傳承的活力街道。

在智慧城市建設中，在充分利用現有資源基礎上，按照強化共用、整合通用、开放應用的思路，重點开展城市治理、民生服務、生態宜居、產業發展等智能化創新應用，利用新一代信息技術打破設備、組織間的數據孤島，逐步打造智慧城市。

第十七條實施提升生態環境品質的項目時，進一步合理布局，完善綠地結構，推進老舊公園提質改造，新建一批公園綠地，合理利用城市道路兩側公共空間，增加道路附屬綠地。注重本土特色植物運用，降低綠地建設與管養成本。注重植物色彩季相變化，加強彩色植物運用。利用邊角地、廢棄地、闲置地等建設“口袋公園”“袖珍公園”等休闲場地。深入开展生態廊道系統性、連通性建設，全面提升生態廊道品質。

第十八條實施提升城市韌性的項目時，統籌交通物流、供電、供水、供氣、信息通訊等生命线工程建設，加大“積水點”整治力度，切實提高安全風險防控和應急救援能力，合理規劃布局應急避難、應急醫療場所，完善應急交通體系，改善體育場館等公共建築和設施的應急避難功能和應急醫療功能。加強抗震消防能力建設，統籌考慮更新區域的實際情況，綜合運用建築抗震、消防新技術等手段，提升更新區域整體抗震、消防性能，增強火災防控治理水平，推動消防救援力量全面發展，構建科學指揮、專常兼備、覆蓋全面的消防應急救援體系。

第十九條在實施統籌多類型項目的片區更新中，以挖掘片區發展潛力、提升片區資源價值爲目標，發揮屬地文化資源、自然資源、上位規劃等優勢，落實海綿城市、綠色建築、無障礙等設計理念，通過補齊城市公共基礎設施短板、完善市政基礎設施、優化空間結構、升級產業布局等途徑，提升片區資源價值和人居環境。鼓勵軌道交通場站、公交場站等與周邊存量建築一體化更新，實現軌道交通、公共交通與城市更新有機融合，帶動周邊存量資源提質增效。

第五章 實施過程

第二十條城市更新項目應確定實施主體，具體負責前期策劃、現狀評估、方案編制、項目報批、施工建設、後期運營等事項。

第二十一條城市更新項目的實施主體由物業權利人依法確定。本辦法所稱物業權利人是指不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、依法取得不動產使用權的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等。

涉及單一物業權利人的，物業權利人自行確定實施主體；涉及多個物業權利人的，協商一致後共同確定實施主體；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。

因維護公共利益、公共安全等確需實施的城市更新項目，無法確定實施主體的，由开發區管委會、區縣（市）人民政府依法採取招標等方式確定實施主體。

對於重大和跨區域的城市更新項目，可由市政府統籌組織。

第二十二條各开發區管委會、各區縣（市）人民政府可根據更新實際需要，賦予實施主體推動達成區域更新意愿、整合市場資源、推動項目統籌組合、參與規劃編制、實施土地前期准備、配合土地供應、統籌整體利益、推進更新項目實施等職能。更新完成後，實施主體有權利依法按照相關約定、協議享受項目的銷售、經營等收益。

第二十三條本市建立城市更新項目庫，實施動態管理。由各开發區管委會、各區縣（市）人民政府根據城市更新專項規劃、實施主體申報情況和城市發展實際需要，分類建立項目種子庫，根據實際工作开展情況及時補充、調整。

對具備實施條件的城市更新項目，由物業權利人委托實施主體編制策劃方案，徵詢利害關系人意見，並進行現狀調查。城市更新策劃方案應當依據國土空間總體規劃、城市更新專項規劃、城市空間規劃等上位規劃進行編制，主要包括項目概況、現狀分析或項目體檢、更新目標及主要內容、業態定位、空間規劃、實施主體、更新方式、更新效果對比、投融資模式、財務指標分析、建設時序、風險評估等內容。策劃方案完成編制後，由各开發區管委會、各區縣（市）人民政府按程序申請納入市城市更新項目庫。

對納入市城市更新項目庫的城市更新項目，不得擅自變更策劃方案，對確需變更的，應報市級城市更新主管部門備案，涉及更新目標及主要內容、業態定位、空間規劃、建設時序等重大變更的，應按項目入庫流程重新報審。

第二十四條對列入城市更新項目庫的項目，由物業權利人委托實施主體，以控制性詳細規劃等上位規劃和策劃方案爲依據，編制城市更新項目實施方案。實施方案主要包括更新背景、更新目標、更新必要性、規劃依據、更新方式、現狀分析、規劃設計方案、供地方式、更新效果對比、財務指標分析、建設時序、運營管理模式等內容，涉及經營的更新項目還需包括市場分析。

第二十五條實施方案經項目所在开發區管委會、區縣（市）人民政府批准、並公示後方可實施，公示通過後的實施方案應報市城市更新主管部門備案。

經批准的實施方案出現調整的，應報开發區管委會、區縣（市）人民政府和市城市更新主管部門重新備案，涉及更新目標、更新方式、規劃設計方案等重大調整，以及影響公共利益等情況的，應按照程序重新報批。

經批准的實施方案作爲項目行政審批、監管、驗收、融資、財稅支持等各項工作的重要依據。

第六章 更新政策

第二十六條市財政部門、各开發區管委會、各區縣（市）人民政府安排資金對涉及公共利益的各類城市更新項目予以支持，引導社會資本參與。

鼓勵通過發行地方政府債券、企業債券等方式，籌集改造資金。支持社會資本开展類不動產投資信托基金REITs、ABS等企業資產證券化業務。

鼓勵積極利用國家政策性金融機構對城市更新的支持政策籌集資金，引導商業金融機構开展多樣化金融產品和服務創新，滿足城市更新融資需求，依據經批准的項目實施方案提供項目融資。

第二十七條組建鄭州市城市更新發展基金，按照“政府指導、企業發起、市場運作”的原則，由市財政部門牽頭，鄭州城市發展集團有限公司具體負責設立和運作，聚焦鄭州市城區的各類城市更新項目進行市場化運作。

第二十八條更新區域內項目的用地性質、容積率、建築高度等指標，在保障公共利益、符合更新目標的前提下，可以按照上位規劃予以優化，列入市城市更新項目庫的居住類項目容積率依據國家規範控制，並納入控制性詳細規劃的編制。

對實施主體在城市更新中承擔文物、歷史風貌區、歷史建築保護、修繕和活化利用，以及按規劃配建城市基礎設施和公共服務設施、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規定給予容積率等規劃指標支持。

因歷史風貌保護、危舊住房更新、舊廠房更新、重點產業轉型升級需要，在滿足安全要求及保障公共利益的前提下，徵得相關物業權利人和利害關系人同意，更新單元內保留部分的建築間距、退讓、日照、密度、面寬、綠地率、交通、停車位、市政配套等，較實施更新前有所提升、單項更新指標不低於現狀的，可根據經批准的實施方案確定。

第二十九條本市探索既有建築用途轉換。既有建築在符合規劃和確保安全的前提下，依法徵得物業權利人以及其他利害關系人同意，並經相關行政主管部門批准後，可以按照下列情形進行用途轉換：

（一）老舊小區既有公共服務設施配套用房，可以根據實際需求用於市政、養老、文化、體育、教育等公共用途；

（二）既有公共管理和公共服務類建築用途可以相互轉換，既有商業類、服務業類建築用途可以相互轉換；

（三）既有建築增（擴）建部分可以用於住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等；

具體細則由相關主管部門另行研究制定。

第三十條城市更新項目中，對於保持現狀建設格局基本不變，僅通過局部拆建、保留修繕、完善基礎設施以及建築物功能轉換等方式开展的下列項目，不需編制控制性詳細規劃，以經批准的實施方案爲依據，指導項目實施和辦理相關手續。

（一）改造中增加電梯、樓梯等輔助性設施；

（二）工業區在確保安全的基礎上，改造中增加不超過現狀建築面積百分之十五的連廊、改造隔層等設施；

（三）增加綠地及其配套設施、社區用房、消防用房、停車設施、變配電室、水泵房、熱交換站、通信機房等公共服務和市政基礎設施；

（四）不可移動文物、歷史建築進行活化利用、功能拓展中，完善公共服務設施和市政基礎設施，引入圖書館、博物館、美術館、實體書店、非遺傳承場所等文化和部分經營性服務功能；

（五）地下空間在符合人防、消防等要求的情況下用於市政、交通、公共服務、商業、倉儲等用途。

（六）城市更新項目中，對老舊住宅建築原址拆除重建的，在不增加套數、滿足日照、退界、消防、安全的前提下，可適當完善戶型，增設物業管理、社區用房等配套設施，增加面積不超過原地上建築面積20％。

第三十一條城市更新範圍內未辦理不動產登記，但已取得土地、規劃審批手續的現狀建築物，在屬地不動產登記機構完成地籍調查後，可納入實施方案辦理相關手續。

對於審批手續不全、無任何手續、現狀與原審批情況不一致等情形，各开發區管委會、各區縣（市）人民政府應當組織有關部門進行調查、認定，涉及違反法律法規規章規定的，依照相關規定進行處理。能夠按照現狀保留、並完善相關手續的建築物，可納入實施方案辦理相關手續。

第三十二條因風貌保護、建築保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，實施主體可以在申請建設用地使用權首次登記時一並申請房屋所有權首次登記，也可以與該國有建設用地上其他新建房屋一並申請房屋所有權首次登記，並在不動產登記簿中注明相關事項。

第三十三條鼓勵市場化投資主體參與城市更新建設，通過銷售、租賃、政府購买服務等多元化方式拓寬城市更新項目收益來源。

第三十四條在不改變更新項目實施方案確定的使用功能前提下，經營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可將建設用地使用權及其地上建築物、其他附着物所有權等進行抵押融資。抵押權實現後，應保障原有經營活動持續穩定，確保土地不闲置、土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

第三十五條城市更新項目涉及徵收安置的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》等法規政策依法實施，鼓勵就地、就近購买存量房安置和貨幣化安置。

第三十六條城市更新項目的消防設計應當嚴格執行現行消防技術規範。對現狀建築進行更新時，因受建築本身及周邊場地等客觀條件限制，確無法按現行消防技術規範實施的，實施主體應組織开展專項消防設計，採取相應加強措施，編制專項消防設計技術資料，組織不少於7名相關領域專家進行評審，確保項目安全，專家評審意見，作爲後續辦理相關手續的技術依據；此類項目進行消防驗收過程中，城建主管部門應組織具備相應能力的技術服務機構，开展消防設施檢測、現場評定，形成意見或報告，作爲辦理消防驗收手續的依據。

第三十七條各審批部門應提高審批效率，探索優化與實施城市更新相適應的審批流程，優化審批環節，實施並聯審批，保障項目順利落地。

第七章 保障措施

第三十八條各开發區管委會、各區縣（市）人民政府應建立健全城市更新專項工作機制，成立城市更新議事協調機構，協調推動轄區內城市更新工作。

第三十九條各相關職能部門要根據職責分工，對本辦法中的規劃調整、優化審批流程等相關內容，及時研究出台實施細則，有效推動本市城市更新工作。

第四十條各开發區管委會、各區縣（市）人民政府、市人民政府有關部門、各參與主體要嚴格執行國家和本市相關法律法規，確保依法合規推進各類更新改造工作。組織實施中確保公开透明、公平公正，並接受社會各界和群衆監督。

第四十一條加大對城市更新有關政策和典型項目的宣傳力度，充分依托各種傳播媒體，全面系統宣傳城市更新理念和重要意義，營造全社會關心、關注、支持城市更新的良好氛圍。探索多種形式的公衆參與，擴大城市更新的公衆參與度和社會參與面，確保城市更新持續健康、平穩推進。

第四十二條加強督導考核力度，將城市更新納入“四掛鉤”考核體系。市城市更新主管部門應建立相應的考核細則，定期組織統一督導、考核評價工作，堅持定性與定量相結合、絕對數量與佔比相結合，建立完善評價機制，對工作推進快、標准質量高的單位和個人以適當形式予以表揚，對工作落實不力、動作緩慢、完不成目標任務的开發區、區縣（市）、市直部門和相關單位給予通報批評，並將考核情況向社會公布。

第四十三條各开發區管委會、各區縣（市）人民政府應嚴格審批項目實施方案，加強對城市更新項目實施過程和後期運營的監督管理，確保項目嚴格按照實施方案確定的更新目標、更新方向建設，推動項目盡快落地見效。

第八章 其他

第四十四條鄭州航空港區、鄭東新區、鄭州經开區、鄭州高新區、中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區、上街區、鞏義市、登封市、新密市、滎陽市、新鄭市、中牟縣適用本辦法。

第四十五條本辦法自公布之日起施行。本市現行城市更新工作相關規定與本辦法要求不一致的，以本辦法爲准。

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標題：《鄭州市城市更新實施辦法（試行）》

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