（萬科，圖片來源“文軒圖庫”）

自2019年的“大江大海”計劃後，2024年伊始，萬科啓動了新一輪組織變革。

近日，市場消息傳萬科人事變動：“新人”接手南方區域、“老將”轉战商業板塊，原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部合夥人，周軼群接任萬科南方區域首席合夥人。

入職短短3個月，周軼群直接晉升萬科總部所在的南方大區區首，打破了萬科超10年沒有從外部引進過經理人直接任區首的傳統。

萬科方面進一步解釋稱，“一方面，消費類基礎設施REITs試點爲商業業務帶來了重要發展機遇，通過商業板塊的一盤棋建設和強化團隊管理力量，更好地抓住商業業務發展機會；另一方面，开發業務在當前市場嚴峻挑战下，更需要以大江大海的开放心態，不拘一格用人才。”

具體的組織架構調整情況：

2024年1月14日下午，萬科內部發文宣布成立商業事業部，萬科七個區域的商業業務、印力集團統一並入商業事業部，由原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人，丁力業繼續擔任印力集團董事長並兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合夥人。

這次組織架構和人事調整，意味着萬科商業板塊的整合向前推了一大步。

在此之前，萬科商業板塊分爲兩大陣營，一是2016年萬科收購的印力集團，這些年來與萬科的關系相對“平行”，更像是合作關系；二是萬科各大區域轄下的商業業務，這主要是由拿地投資搭配而來的“資產”，長期由各大區域自主管理。

隨着萬科商業事業部的成立，萬科在商業地產領域有望开啓更大動作。後房地產开發時代，商業地產賽道成爲龍頭房企轉型的必爭之地。

萬科調整基於怎樣的市場環境，我們分析來看——

01

房地產行業陷深度調整期

傳統住宅开發業務艱難

2023年，房地產行業經歷遠超預期的深度調整，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約6%，絕對規模爲2016年以來最低水平。

根據國家統計局數據，2023年1-11月，全國商品房銷售面積爲10.1億平方米，同比下降8.0%，商品房銷售額爲10.5萬億元，同比下降5.2%，其中商品住宅銷售面積同比下降7.3%，銷售額同比下降4.3%。

1-11月，現房銷售2.2億平方米，同比增長17.4%，表現明顯好於期房，從佔比上看，現房銷售面積佔總銷售面積的比重爲21.8%，較2022年末提升4.5個百分點。

｜圖：2016年至2023年100個代表城市新建商品住宅月均銷售面積及同比走勢

｜圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度銷售面積走勢，數據來源：中指數據CREIS

關於2024年，新房銷售市場依然面臨調整壓力，若經濟持續恢復、置業意愿改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規模或可實現小幅增長。在銷售市場修復緩慢影響下，全國新开工、投資下行態勢或難改。

中指院預期：中性假設下，2024年全國商品房銷售面積下降約5%，若城中村改造加快推進，銷售有望實現微增；开工、投資下行態勢難改”，擺在萬科面前是難題。

作爲國內頭部房地產开發企業，萬科是國內第一家房地產上市公司、國內第一個年銷售額超過1000億的房地產企業，在中國房地產企業發展歷史上具有代表意義，引領着行業的發展。

在當下行業重要的拐點時期，萬科是重要的觀察樣本。

02

萬科經營和流動性均承壓

和大部分房企低迷態勢一樣，2023年，萬科累計合同銷售金額爲3761.2億元，同比下滑9.8%；累計合同銷售面積達2466.0萬平方米，同比下滑6.24%，全面承壓。

12月是全年萬科銷售均價最低的月份，此前即便是7月銷售均價仍爲1.3萬元/平米。縱觀萬科全年銷售情況，月銷售均值爲314.43億元，最高點是3月的426.3億元，最低是7月的220.4億元。

七八月拖累萬科全年銷售，於九月开始有所好轉，在“金九銀十”窗口期逐漸發力，銷售數據明顯改善，均保持300億以上規模。

數據來源：企業公告

南方區域銷售額連年下滑

從現金角度觀察，三季度末萬科貨幣資金1037億元，扣除預售監管資金後爲600億元，如若銷售和融資難以覆蓋支出，萬科在手資金將被快速消耗。

曾有一位投資者稱，據他測算，萬科每月的銷售紅线大概在350-360億元，才能覆蓋各項支出，目前來看，已經到了警戒线。

11月27日，評級機構穆迪宣布，將萬科的發行人評級從「Baa1」下調至「Baa3」，並將全資子公司萬科置業(香港)所發行的中期票據及優先無擔保債券評級一並下調。

還是因爲弱於預期的銷售，穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，評級下調反映萬科合約銷售疲軟，今年首十個月表現跑輸大市，預計公司的信貸指標及流動性緩衝將在未來12至18個月內減弱，預測調整後債務對EBITDA比率將提升到4.5至5倍，息稅前利潤對借貸利息覆蓋比率則預料下降到4至4.5倍。

穆迪預測萬科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%，歸因於消費者信心疲軟，公司主要是在一线城市發展，因此較受影響。

本次調整的南方區域，是萬科的大本營所在地，也一度是萬科業務種類最多、战线最長的區域。在孫嘉執掌的這4年間，萬科南方區域業績連年下滑。

財報顯示，2020~2022年，萬科南方區域的銷售額分別爲1502億元、1450億元、1039億元，2023年上半年，萬科南方區域實現營業收入378.29億元，權益淨利潤44.24億元；在集團整體的佔比分別爲20.9%、34.62%。兩項數據在7個區域中的排名均爲第二位。

2023年底，有媒體報道稱，萬科將大幅裁員30%，南方區域各個城市公司，在進行大規模的裁員行動，可見企業經營不容樂觀。

成都區域業績同比去年腰斬

根據四川克而瑞發布的《2023年成都房企流量榜單》數據，萬科本年度的業績同比去年幾乎腰斬，僅73億元，排名下滑15名到TOP18。和曾經同台競爭的“一梯隊”企業華潤置地、中國鐵建業績情況相反，再創高峰，業績相比去年翻了一倍。足見萬科成都區域經營的收縮態勢，基本掉出“一梯隊”。

｜圖源：四川克而瑞

反觀土地市場，根據公开信息，萬科的收縮其實從2021年就开始了，當年6月11日拿下宗地後，再未入手新地塊，直到2023年5月、8月分別拿下一宗土地，雖然有所斬獲，但相比曾經的競爭對手依然相差很多。

（萬科，圖片來源“文軒圖庫”）

流動性降低

流動性方面，穆迪預計，截至2023年9月30日，萬科企業擁有的1010億元無限制現金及其預計的運營現金流將滿足未來12-18個月承諾的土地支付和再融資需求。

然而，因爲其運營現金流不斷減少，獲得長期無抵押融資渠道的不確定性，以及同期大規模再融資需求（包括總計約100億元人民幣的境外債券和93億元人民幣的境內債券，這些債券將於2024年到期或可回售），其流動性緩衝可能會降低。

萬科流動性確實備受關注。體現在資本市場上，萬科股債於10月承受拋壓，出現較大波動，引發外界對企業經營安全的憂慮。

不過，作爲混改企業，在國資股東的支持下，萬科的融資渠道較爲暢通，銀行端資源依然通暢，前9個月新增發行100億元公司債。

萬科緊抓政策融資窗口，於年初港股配股募資39.15億港元，今年2月更是披露A股定增計劃，擬通過定增募資不超過150億元，募集資金淨額用於補充流動資金以及11個地產項目。

由於股價處於低位，有機構投資人對於在低位增發表示擔憂，出於對現有股東的權益保障，萬科於8月公告終止A股定增計劃。

房地產开發端口，2023年11月20日，杭州萬科某個正在施工的項目被張貼上了“停工告示”，而告示落款方正是施工項目的承包方--浙江振豐建設有限公司。據“告示”內容顯示，因杭州萬科單方違約導致長期拖欠巨額資金，該司多次函告均未得到有效解決。

被10家公司聯名舉報“偷逃稅”

巧合的是，近日，萬科被合作股東煙台百潤置業等10家公司聯名向國稅總局舉報“偷逃稅”。

據煙台百潤置業官方微信公衆號刊文表述，“據我們目前掌握的情況，萬科近十年偷逃稅款或超千億元以上。”其介紹說，這些山東煙台的合作股東，與萬科合作地產項目已十載有余。

去年8月份，上述舉報人已實名舉報萬科偷漏稅，煙台市稅務機關成立了11 個專案組調查，遺憾的是，長達5個月裏，連萬科的账目都沒調齊。稅務機關發函催要、電話催要、上門催要、約談主要負責人等明面上的手段都用了，但萬科拒不交账。

此案具體的調查，尚在進行中。

不久前，萬科集團南方區域城市更新的總經理李升陽，被政府有關部門帶走調查。據了解，李升陽被抓，大概率是因爲在十幾年前，他在擔任廣東省佛山市萬科地產總經理時期，涉嫌腐敗。

03

开始押注商業地產

過去幾年，龍頭房企均將持有型不動產作爲發力的重點，其中的緣由是核心城市的商業不動產能夠持續產生現金流，是表現較爲穩健的業務板塊。華潤置地、龍湖和新城等在商業不動產領域深度布局的房企，業績的韌性的確好於以开發業務爲主的房企。

萬科此前在商業地產領域影響力較弱，但近年來也在“補短板”的過程中。

財報數據顯示，截至2023年上半年，萬科旗下累計开業203個商業項目（不含輕資產輸出管理項目），建築面積1118.3萬平方米，較上年同期新增76萬平方米，規劃和在建商業建築面積爲381.2萬平方米。

從規模上看，最近三年，商業板塊的營業收入佔萬科總營收的比例不過1%-2%。萬科商業目前持有的物業面積與全國最大商業地產开發商萬達集團尚無法相提並論，但與行業內以商業地產爲標杆的華潤置地相比已旗鼓相當。

事實上，2021-2023年，萬科集團旗下的商業業務增長速度，均明顯好於公司整體。

｜數據來源:Wind、公司公告

2021年、2022年，萬科商業板塊的營業收入同比均保持了兩位數增長。而2021年到2023上半年，萬科A的營業收入分別同比增長8.04%、11.27%、-2.91%，歸母淨利潤分別同比增長-45.75%、0.42%、-19.43%。

對比公司負值的營收增速，以及大跌近半的淨利潤，萬科商業地產業務的表現均相對亮眼，也難免被貼上萬科“利潤蓄水池”的標籤。

從某種意義上說，黑鐵時代，商業地產已成了撐起萬科業績增長的重要板塊之一。

萬科此番將供職已近17年的“大將”孫嘉與“新人”周軼群搭檔轉战商業，折射其有意加強商業板塊的資源整合與深耕，體現對商業地產發展的期待。

04

專家觀點：

柏文喜

中國企業資本聯盟副理事長

萬科商業業務將快速發展

萬科此次的人事變動是爲了適應公司商業業務的快速發展，整合資源，提高效率。成立商業事業部，將有助於統一管理商業業務，加強與印力集團的合作，實現資源的優化配置。

同時，孫嘉等人的職位變動也反映了他們在公司中的重要性和地位，可能會爲公司帶來新的活力和創新。不過，這也需要孫嘉和周軼群等高管能夠充分發揮自己的能力和經驗，爲公司創造更大的價值。

嚴躍進

易居研究院研究總監

比較吻合目前變化的市場

組織架構調整，充分說明企業在房地產供求關系重大變化下，積極做出了調整和優化，也是比較吻合目前變化的市場。對於此類調整，其實恰說明萬科積極做了思考。

尤其是成立商業事業部，也說明萬科對於此類板塊做出了战略調整。孫嘉本身管理優勢很大，有助於萬科後續積極做好業務調整，對於後續萬科綜合能力提振具有積極的作用。

關榮雪

諸葛數據研究中心高級分析師

對行業具有一定的引導意義

首先，萬科此次調整組織架構，意味着萬科商業板塊的整合邁出了關鍵性一步。

其次，探究萬科此次組織架構的調整背景，可能包括，一方面，近兩年，房地產行業經歷了深度調整，傳統住宅开發業務的難度有目共睹，萬科集團也亟待進一步培育增長曲线，對商業地產發展具有期待；另一方面，2023年10月20日，證監會明確將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，對此，商業業務迎來了重要發展機遇，萬科通過商業板塊的整合規劃和強化團隊管理力量，以更好地抓住商業業務發展機會。此外，萬科此舉也不排除對行業具有一定的引導或示範意義，匹配战略發展需要、尋求新的增長點對於當前衆多房地產企業亦是重要突破點。

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