寬備窄用，房地產开發之外正在开出經營性業務的花

三十年來，房地產作爲中國經濟增長的主要引擎之一，爲相關產業經濟的發展提供了巨大動能。而不斷擴大的房地產生態，容納了不斷增加的城市人口，也爲國人的生活水平提高做出了重大貢獻。

然而，到2020年前後，在人口紅利與債務紅利的共同消退之下，種種跡象已經表明，本輪中國房地產業的周期擴張，可能已達到頂峰，並漸趨平穩。

在下行通道中，以往所倚賴的高槓杆和高周轉模式，讓國內不少房地產公司暴露出問題。衆多投資者，也對房企的債務安全問題憂心忡忡。

也正是在屢屢傳來債務危機之際，也有房企如期兌付，在行業發展過程中用實際行動釋放積極信號。

8月14日，市場消息稱，龍湖集團已將17億元款項撥入18龍湖04債券兌付專戶，目前龍湖年內境內到期債務僅余11月到期的1.19億元。

8月18日，龍湖成爲行業首家發布2023年中期業績的公司，財報顯示，上半年龍湖集團營收620.4億元，實現毛利額139億元，相較於去年21.3%的毛利率提升1.1%至22.4%。其中，經營性利潤佔比更是超過一半，公司利潤結構更加優化。

作爲房企龍頭之一，在行業寒冬之際，龍湖爲何還能保持如此活力？在起家的房地產主業之外，還將雞蛋放在哪些籃子裏了呢？我們以龍湖爲案例，來研究和分析這家並不高調的公司，爲何能在行業的狂風暴雨中穿越冷暖。

01

多航道協同並進，經營性業務表現強勁

站在現如今的時間節點看，憑借多年來“空間即服務”战略的鋪排，龍湖集團早已不是一家單純的房地產开發企業。它已經構建起开發、運營、服務三大業務板塊。

據龍湖披露，开發板塊由地產开發業務組成，聚焦改善性需求，持續打磨產品品質；運營板塊主要包括商業投資與長租公寓兩大業務，對應當前增量市場向存量市場發展的趨勢；而龍湖智創生活以及龍湖龍智造構成的服務板塊，則進一步把握新型城鎮化帶來的紅利，以輕資產的形式帶動企業快速發展。

從商業投資的天街、長租公寓的冠寓，到物業管理的龍湖智創生活、智慧營造的龍湖龍智造，再到產業園區運營的藍海引擎以及養老板塊的椿山萬樹，都是在過硬开發能力支持的下，包括運營、服務在內的多板塊、多航道聚焦協同的嘗試與开拓。

龍湖天街的打造，便是這種能力的最佳體現。

在地產界，有一句響當當的slogan：“一座天街，改變一座城市。”

在龍湖商業精細化經營理念之下，輔以房地產开發硬實力的支持，每座天街，都擁有其獨特的“故事腳本”。

例如，北京麗澤天街以“STAGE”爲概念，通過重新定義品牌組合，讓每種業態都融入場景體驗之中，並提倡空間美學與內容品牌的無感連接，使消費者在不同角色之間自由切換，讓購物體驗更具場景體驗感，也構成其獨有的品牌氣質。

而杭州西溪天街以生活美學賦能商業空間，用科技手段解鎖生活新方式，打造出了一座集購物休闲、潮玩體驗與社交娛樂爲一體的沉浸式體驗“城市花園”。

同時，龍湖商業在注重IP打造的同時，也將“匠人精神”貫徹始終，不斷踐行着“空間即服務”的战略創想。

以東北首座天街——龍湖沈陽渾南天街爲例，作爲龍湖商業在東北的項目首秀，將商業項目形態、龍湖天街與城市軌道交通都進行了“龍湖化”的詮釋，成爲沈陽最大的商業綜合消費體之一。

而這，也只是龍湖經營性業務商業一面的體現而已。

2023年上半年，龍湖由運營及服務業務帶來的收入達121.7億，同比增長10.4%。其中，運營業務半年實現收入63.3億元，服務業務實現收入達58.4億元，均實現快速增長。目前，運營業務和服務業務，已成爲與地產开發並行的第二和第三增長曲线，龍湖面向未來的陣勢已經拉开。

在2023年房企开發業務普遍深受煎熬的大環境下，龍湖集團經營性業務如此強大的吸金能力，展現出了很好的成長性和可持續性，也成爲了其他房企學習、取經的對象。

但經營性業務的开展，往往需要重投入、重運營，盈利之前甚至有數年酝釀期，既需要足夠的战略定力，更需要在豐年時的提前部署。

對於早年間規模不大的龍湖而言，龍湖內部也曾有着反對的聲音——在房地產狂奔的那些年裏，高槓杆幾乎就意味着確定性的高收益，但好在自2003年便涉足商業板塊的龍湖，堅定地將經營性業務保留、發展了起來。

截至2023年6月末，在運營業務上，龍湖商業已進入全國XX座城市，累計开業運營的商場達XX座；龍湖冠寓在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，總开業房間數已達XX萬間，緊扣民生底色，超XX萬房間納入保障性租賃住房。

而在服務行業中，龍湖智創生活保持着在管面積有質量增長，並在小米產業園、李寧產業園、網易遊戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性；全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造，也已快速成爲代建行業的有力競爭者，在此之外，還有養老、產城等不同業務的持續探索。

這樣的數據，對於龍湖來說，意味着經營性業務已然全面實現內生式驅動。

02

敬畏風險，龍湖靠岸

在不斷外延的經營性業務之外，龍湖的基本盤——房地產开發，也保持了穩步增長的態勢，在如此凌冽的大環境之下實屬不易。

而能穩定當前的節奏，與龍湖對待土儲和貸款的態度不無關系。

近兩年中暴雷的房地產企業，往往有着這兩大特徵之一：一是在行業快速增長階段盲目自信，在各大城市中瘋狂拿地，但在到期債務無法償還時，卻因土儲質量不佳，難以變現而暴雷；二是融資渠道不暢、融資成本過高，最終拖垮整個企業。

龍湖在對待拿地這件事上，保持了一貫的謹慎，以快速周轉的模式着重开發一线城市項目。

早些年，龍湖也曾踏入過“山湖海”美好幻象的泥淖中，後來調整較爲及時，开發的項目重新聚焦在一二线城市中。

截至7月底，龍湖集團在2023年中，已經累計獲取了21宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一线及強二线城市，總建築面積爲217.8萬平方米，權益地價176.5億元。

在上半年的業績發布會中，龍湖相關人士表示，伴隨着行業的緩慢回暖，龍湖集團地產开發業務表現穩健。

上半年完成84個項目、6.2萬套房源的交付，100%如期交付，共實現營業額498.7億元，交付物業總建築面積爲383.2萬平方米，其中，一二线城市銷售佔比達95%。

同時，龍湖還上线了“雲交付”、“交房即交證”等服務，“以新交心”不斷升級用戶體驗，交付滿意度高達90%以上。

在房地產業務穩步發展的同時，龍湖還在持續提高財務安全度。

在本輪房地產高槓杆、高周轉潮水退去時，不少房地產龍頭企業陷入了流動性不足、資產處置越賣越虧的死亡螺旋。而像龍湖這樣不盲目追求規模的公司，也被證明選對了健康發展的路。

境內債務方面，龍湖在今年7月底到8月中旬，連續兌付5筆境內債，合計規模達到83.7億元。

境外債方面，龍湖近期新獲得一筆5年期、31億港元的銀團貸款，同時按計劃有序提前歸還海外債務，預計2024年1月到期的153億港元銀團貸款，目前已提前償還72億港元，其計劃在年內全部提前償還，展現出了極強的現金流管理能力。

而在積極的償債之外，在融資方面，龍湖保持着行業最優水平。

依靠三大航道穩定的發力，集團持續獲資本市場穩定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB-穩定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均爲穩定。

總得來說，無論從拿地的考量，還是融資的安全性、流暢性來說，龍湖一直保持着謹慎的態度，而這也成爲了房地產寒冬中龍湖得以安然無恙的“護身符”，而在未來，保持這一習慣，龍湖也將穩健走出每一步。

03

寫在最後

在過去，房地產是一個敢打敢衝，槓杆拉滿，便能獲取超額收益的行業，但在可預見的未來裏，這樣的日子已經一去不復返。

而通過長期對海外成熟房地產市場的觀察後，龍湖對於未來的思考已日漸清晰。無論是持續專注高端地產、優中選優的土儲策略，還是進軍商業地產、經營百年企業的轉型战略，都是龍湖交出的答卷。

而對自98房改以來，已經自由發展二十五年的中國房地產市場來說，發展模式的變革也將進入深水區。

龍湖作爲先行者踏出的每一步，都將成爲後來者寶貴的經驗。也有充足的理由相信，作爲一家長期堅守一二线城市發展战略同時在如此行業肅殺背景下能夠保持高安全邊際、低風險偏好的企業，龍湖有能力安然度過行業寒冬。

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