最近幾天，香港首富李嘉誠家族旗下長實集團降價30%賣房的消息算是炸开了鍋。

根據權威媒體報道，長實集團旗下位於香港油塘的“親海駅II”項目已經在8月10日晚8點正式截票，最終獲得逾3.8萬張入票（申購的意思），超額認購近60倍，成爲香港歷來收票最高的新盤票王。

項目之所以如此受關注，還在於李嘉誠獨特的營銷策略。據悉，項目共132戶，每平方英尺的價格爲1.5萬港元，均價回到7年前。其中，最便宜的一套折後售價僅爲290萬港元，相當於每平方英尺的價格爲13810港元。這一價格比周邊二手房便宜了三成。

作爲房地產行業的“風雲人物”，95歲的李嘉誠對樓市的判斷向來都十分謹慎。在其他內地房企都在加槓杆高歌猛進的時候，其控制的房企負債率常年控制在30%以下。此次嗅覺敏銳的李嘉誠大幅降價賣房也引起行業廣泛關注。

在內地，深陷行業調整周期的房企們也正在竭盡全力自救，呈現出不同的行業衆生相。

01

努力尋求上岸

“在哪裏跌倒，就從哪裏爬起來。”

除了李嘉誠，這幾天還有一個爆炸性消息震動地產圈：連續6年穩居房地產銷售第一名的碧桂園遇到了困難。

8月12日凌晨，碧桂園地產集團有限公司宣布了關於公司旗下11只境內公司債券停牌的公告。這被外界看作是碧桂園啓動債務重整的第一步。

兩天前，碧桂園發布了關於盈利警告的消息，集團預計到今年6月30日淨虧損約爲450億元～550億元。去年上半年，碧桂園的盈利爲19.1億元。

碧桂園坦言，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體尚未回暖，行業絕對規模下降，資本市場信心修復尚需時間，公司整體經營壓力有增無減，導致2023年上半年預計出現較大虧損。

如果再往前推，8月8日，有媒體爆出，碧桂園應於8月7日兌付的兩只美元債利息未能如期兌付，但仍在30天寬限期內，目前不算實質性違約。盡管如此，這一消息還是引起了廣泛關注。

事實上，作爲民營房企龍頭企業，碧桂園在這一輪調控中算是堅持了很久。因此，碧桂園這次陷入困難不僅僅對業主和供應商造成巨大衝擊，對於正在掙扎中的民營企業、處境艱難的混合所有制企業甚至對於部分競爭實力低下的國企都有不小的震懾作用。

從現在的財務狀況來看，截至2022年末，碧桂園總負債1.43萬億元，其中合同負債6681.62億元。如果剔除一般存放在監管池中的合同負債，碧桂園負債爲7667.32億元。可以對比的是，同期剔除合同負債後，恆大負債爲1.72萬億元。顯然，碧桂園的償債壓力還是要輕松不少。

另一方面，從目前企業方面採取的舉措來看，碧桂園自救的心態還是比較積極的。碧桂園在公告中提出了四個方面的舉措：一是全力以赴保交付；二是通過與持股者溝通，同時採取各種債務管理措施，積極化解階段性流動壓力；三是保障經營有序展开，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉澱資產；四是成立專項工作小組，強化特殊時期的組織領導。

當然，從目前來看，碧桂園想要通過自己的努力完全走出危機仍存在一定的不確定性。當前，房地產行業的問題已經轉變爲全行業共同面臨的問題。各地也在不斷出台優化房地產的行業政策。

02

迫切回到“牌桌”

“留在牌桌上，才有機會最終贏得時間。”

7月24日，中央政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

3天後，住房和城鄉建設部發聲，再次釋放樓市利好信號，“繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求”。其中，降低首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房“認房不認貸”等政策措施都有比較強的方向性意義。

此後，一线城市如北京、深圳、廣州、上海等紛紛表態抓緊落實相關工作。

盡管政策落實到市場還需要一定的時間，但昔日的房地產巨頭已經通過集中披露財務報告等形式，竭力維護其在資本市場的地位，爲企業未來的發展積蓄力量。

7月17日晚間，中國恆大（03333.HK）一口氣發布了2021年度報告、2022年半年報以及2022年度報告。

財報顯示，2021年和2022年，恆大集團合計虧損超過8000億元。其中，截至2022年12月底，恆大集團負債總額2.44萬億元，剔除合同負債7210.2億元後爲1.72萬億元。

值得一提的是，在兩份年報中，恆大外聘的核數師上會栢誠會計師事務所有限公司（以下簡稱“上會栢誠”）均作出了“無法發表意見”的論述。上會栢誠指出，由於對中國恆大未來現金流量的不確定性對集團繼續持續經營的能力產生重大疑慮，“以致我們無法發表意見”。

恆大之後，世茂集團控股有限公司（00813.HK，以下簡稱“世茂集團”）也在7月28日披露了3份財報。這是其在聯交所復牌的首要條件。

世茂集團表示，公司還就前任核數師羅兵鹹永道會計師事務所在其辭任函中提出的事項進行適當的獨立調查、公布調查結果，並採取適當的補救措施。

在此基礎上，今年7月31日上午9點开始，世茂集團的股份正式恢復买賣。

在許家印及各方的努力之下，恆大旗下的上市公司恆大汽車（00708.HK）、恆大物業（06666.HK）先後在今年7月28日和8月3日恢復上市。

不過，由於恆大集團目前債務壓力依舊很大，恆大集團復牌想必並不是一件容易的事情。

除了世茂和恆大，今年以來，出險上市房企紛紛積極申請復牌。其中，佳兆業今年3月1日宣布復牌；3月14日，景瑞控股正式復牌；4月13日，融創中國復牌。

對於上市房企而言，復牌只是一個裏程碑，背後的債務危機化解還有很長的路要走。但不管怎樣，市場回暖，房企迫切“回到牌桌”，也說明未來房地產行業有望實現復蘇發展。

03

行業“排位賽”洗牌

“時代拋棄你的時候，連招呼都不會打一聲。”

房地產行業的深入調整下，也讓整個市場的行業環境發生了重大變化。克而瑞日前發布的《2023年1～6月中國房地產企業銷售榜TOP200》顯示，保利發展全口徑銷售金額已經位列排行榜首位。

值得一提的是，去年年初，保利發展董事長劉平還在高喊“進三爭一”的口號，而從目前的業績來看，保利已經超額完成“進三”目標，上半年全口徑銷售金額更是居於行業首位。

從權益銷售金額來看，能夠與保利一較高下的要數另一家央企中海地產。今年上半年，中海地產以1667.7億元的權益金額位列排行榜第一位。

高額銷售業績的背後，最近中海地產在土地市場也在積極“掃貨”。據報道，今年6月29日、30日，中海地產在深圳、廈門、石家莊三地斬獲多幅地塊，堪稱最大贏家。

除了保利發展和中海地產，上半年銷售額排行前10位的企業中還有央企招商蛇口、華潤置地和國企建發房產。此外，行業前10位混合所有制企業有萬科地產和綠城中國。民營企業目前仍然留在行業前10位的只有碧桂園、龍湖集團和濱江集團3家。

從全口徑銷售金額來看，碧桂園排名雖然滑落至第六位，依然位居民營房企之首。龍湖和濱江算是一线陣營房企中堅持得比較久的民營房企。濱江集團能夠堅守，很大一方面原因在於董事長戚金興對杭州本土市場的堅守。

2021年5月，戚金興一句“努力做到1%～2%的淨利潤水平”在行業內引發巨大關注。但是按照投資部測算，2021年杭州住宅項目的整體利潤率在6%以上。在2022年度業績說明會上，戚金興也表示，今年會繼續保持拿地節奏和力度。

另一邊的龍湖則开始提前償還債務。今天的最新消息，龍湖集團提前償還了一筆17億元的境內債券。至此，龍湖今年內境內到期公司債已基本全部還清，僅余11月到期1.19億元。同時，公司正按計劃提前歸還海外債務。

持續至今的行業調整對所有房企而言都是一次重大的洗禮和變革，曾經高槓杆擴張的房企們最終爲自己的激進买單。一個時代的輝煌和繁榮也最終以理性收場。隨着新時代的到來，有的成爲後起之秀躍居行業前列，也有如金科之類主動申請破產重整。但不管何種操作的背後，都是爲了企業後續更好地發展。破產和退市，並不意味着故事的結束，需要企業在資本市場的關注之外更好地聚焦企業自身發展。

而選擇留在牌桌上的，接下來還有一場化債的“硬仗”要打。好在，黎明就在眼前了。

作者丨張玉

來源丨徵探財經（ID:teccj6)

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