摘要：會違約嗎？（歡迎關注閨蜜財經）

撰文|蜜妹

 這是@閨蜜財經的第1325篇原創

房地產的“涅槃”仍在繼續。最近，遠洋集團的一則公告引起蜜妹注意，是有關內部資產重組的。

7月21日，遠洋集團、遠洋服務聯合公告稱，遠洋億家與遠洋控股中國訂立地產轉讓框架協議，前者有條件同意收購後者部分資產，總價值約6.26億元人民幣。

公开資料顯示，遠洋億家是遠洋服務的全資附屬公司。遠洋集團持有遠洋服務67.57%的股權。遠洋控股則中國是遠洋集團的全資附屬公司。

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這6.26億元轉讓資產裏，其中車位轉讓及商用物業轉讓的價格分別爲4.74億元、1.52億元，背後對應的是位於中國的4961個車位及168項商用物業（總面積約12901平米）。這些車位分布在北京、環渤海區域及華東區域；商用物業則在環渤海及華西區域。

在蜜妹看來，此事值得注意的有兩點。其一該筆收購遠洋億家不需要支付一分錢，遠洋億家及遠洋控股中國協定，遠洋億家集團就資產轉讓應付的代價將與應收款項全數抵消銷，這樣應收款項將悉數清償。

其二，細看這些目標資產的財務資料，似乎比較一般。如上圖，4961個車位2021年總租金收入4.6萬元，總租金收入4.6萬元，目標商用物業2021年租金收入也才3.3萬元。

2022年目標車位租金收入未披露，目標商用物業租金收入增長了不少，爲42.9萬元。增長後的這個租金收入，好像也……

截至2023年6月末，兩項目標資產的账目值約爲6.09億元。

對於上述資產轉讓，遠洋集團控股的表態很微妙：可以有效地完善庫存結構，另外依托遠洋服務集團的管理能力，使得這些資產價值提升。符合遠洋集團控股及其股東的整體利益。側面說明了啥？蜜友你細品。

當然遠洋服務也表態了，這些資產收購對於自己多元化有幫助，符合該司業務策略。不過沒有提是不是符合該司及股東的整體利益。

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這筆交易背後，凸顯的依然是遠洋集團面臨的現金流困境。

最新半年報還沒出，此前的2022年報顯示，遠洋集團現金流似乎很喫緊。2022年其現金資源總額（包括現金及現金等價物、以及受限制銀行存款），一共爲93.86億元，遠遠覆蓋不了短債。

如下圖財報數據顯示，2022年遠洋集團的總借貸增長到970.23億元，其中短債佔比最多達39%，爲380.92億元，2021年這一數據還是186.68億元。

2022年，遠洋集團的資產負債率從前一年的72.82%上升到80.54%，流動比率跌至1.40，蜜妹看了下，爲近9年來最低。

如此來看，頻繁的賣資產，對於遠洋集團紓困而言似乎作用有限。

2023月18日，遠洋控股集團(中國)限公司發布公告稱，因公司擬與“18遠洋01”債券持有人協商兌付調整事項，但兌付調整方案尚存在不確定性，爲維護債券持有人利益，“18遠洋01”公司債券自7月18日开市起停牌。這對投資者來說又是當頭一棒。

遠洋方面表示，“受銷售額與再融資改善不及預期等因素影響，公司出現階段性流動性不足的情況。

銷售萎靡是導致遠洋集團泥淖難出的主因之一。

根據最新披露，2023年上半年，遠洋集團整體實現協議銷售額人民幣356.6億元，累計銷售面積276.09萬平米，每平米銷售均價12900元。

2022年遠洋集團的銷售額、銷售面積、每平米銷售均價分別爲430.1億元、255.5萬平米、16800元。

2021年上述三項數據分別是523.7億元、283.4萬平方米、18500元。

可以看到，2023上半年，遠洋集團的銷售額、銷售面積、每平米銷售均價同比均下降，分別下滑了17.09%、8.1%、23.2%，其中下滑最大的是每平米銷售均價。

相比百強房企平均成績，遠洋集團這個數據是有點拖後腿的。中指院數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額爲35682.3億元，同比微增0.1%。

圖片來源|中指院（特此感謝）

略樂觀的地方在於，盡管各種消息層出不窮，但遠洋集團目前爲止尚未有違約情況發生。

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本次交易的另一位主角遠洋服務，則看上去要穩得多。一方面其合約、在管建築面積在2022年有所增長，且對母公司的依賴性在逐漸減輕。

財報數據顯示，2022年遠洋服務合約建築面積有41%來自遠洋集團方面，在管建築面積則有48%來自於此。對比2021年都有不同程度減少。但從絕對數字來看，這個佔比也不輕哈。

不過遠洋服務盈利能力這兩年在下降，如下圖東方財富統計的數據。2022年遠洋服務的平均淨資產收益率僅3.27%，同比2021年的19.82%斬到腳踝。年化淨資產收益率也差不多。

毛利潤遠洋服務2022年也在走低，以及淨利率下降更猛。直接從2021年的14.88%降到2022年的2.41%。

圖片來源|東方財富（特此感謝）

另外值得關注的就是遠洋集團的應收款，2022年增長很明顯。其中貿易應收款及應收票據從2021年的5.24億元翻倍到10.63億元，預付款項及其他應收款從2021年的2.20億元增長到2022年的11.79億元。這背後都是誰在拖延账期呢？

看到這裏蜜妹不禁感嘆，房地產真是牽一發而動全身，被樓市低迷“連累”的行業太多了……

遠洋集團也好、遠洋服務也罷，其面臨的困境也是現階段很多房企正在經受的，就看融資渠道、現金儲備等等，誰能夠熬過去。只有守得雲开方能見月明。

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