進入2024年，作爲招商蛇口旗下公寓及酒店業務運營管理專業公司的招商伊敦，不僅實現了經營業績的穩健增長，同時旗下品牌“壹棧人才公寓”也即將亮相資本市場。受益於此，招商蛇口的战略轉型也愈發深入，長江證券更是直言，“招商蛇口在房地產行業新發展模式的探索上已領先於競爭對手。”

01 公寓及酒店業務穩健增長，助力招商蛇口战略轉型

　　近日，招商蛇口(SZ:001979)發布了2024年半年度報告，在中國房地產市場持續調整的背景下，公司經營業績和財務狀況依舊保持穩健，實現營業收入512.73億元、歸母淨利潤14.17億元，且“三道紅线”始終處於綠檔。其中，隸屬於資產運營業務的公寓及酒店業務表現亮眼，呈現出顯著的成長勢頭。財報顯示，2024年上半年，長租公寓業務實現運營收入6.29億元，同比增長24%;酒店業務實現運營收入4.96億元，同比增長23%。

　　值得一提的是，2024年上半年招商蛇口的長租公寓業務在經營規模穩健擴張的同時，出租率也愈發提升。根據財報，報告期內招商蛇口新开業7個項目，新增房源2,898間。截至報告期末，公司管理範圍內的長租公寓布局19個城市，已开業項目經營建築面積約133萬平方米，房源總數3.24萬間;建設期項目規劃建築面積約83萬平方米。在經營指標上，开業1年以上公寓出租率達到90%，新开項目深圳壹棧仕林臻邸开業3個月時點出租率更是達到100%。

　　招商蛇口在財報中指出，公司的資產運營業務通過招商伊敦等專業公司，對物業分業態、分產品進行全生命周期的精細化運營管理，致力於實現物業資產價值與投資回報雙提升。顯然，作爲招商蛇口爲了迎合“成爲領先的城市和園區綜合开發運營服務商”的战略定位、整合旗下公寓及酒店業務所設立的招商伊敦，在其中起到了至關重要的作用。

　　進入2024年以來，住房租賃市場受宏觀經濟下行、居民消費意愿下降以及保租房大量入市等因素影響，市場競爭愈發激烈。根據安居客發布的《2024年上半年全國租賃市場報告》顯示，2024年上半年已有13省及81城發布今年保障性租賃住房的籌集目標，預計累計新增籌集規模約101萬套(間)。與此同時，期間全國40城租賃市場掛牌租金整體呈現小幅下滑趨勢。

　　“雖然長租公寓市場競爭愈發激烈，尤其是關於產品同質化的聲音不絕於耳，但隨着以‘Z世代’爲代表的年輕人成爲住房租賃市場的核心客群，租住需求發生了顯著改變”，邁點研究院指出，年輕客群不僅更加重視居住品質，而且更加在意情緒價值的滿足，這給了長租公寓運營商構築品牌差異化競爭優勢的機會。

　　邁點注意到，爲了迎合目標客群租住需求的變化，招商伊敦在產品與服務的打磨上，更加注重情感化設計，以此建立品牌與租戶之間的深度鏈接。例如，於2024年上半年完成升級改造的壹間·檳榔園項目，招商伊敦除了對家具家私、空間布局等進行煥新升級以外，還特別在房間內添加了隱藏燈帶，僅僅一個細節的改變，便讓租戶感受到了家的溫馨。

　　這種看似微小的細節，其實映的是一家長租公寓運營商的品牌理念。尤其是像長租公寓這樣的資產運營業務，品牌差異化的產生以及運營能力的提升，即是由無數個產品和服務上的悉心設計所構築。因此，據財報披露，壹間·檳榔園改造房源在入市兩個月內出租率就已高達95%。

　　目前，招商伊敦旗下擁有“壹間公寓”、“壹棠服務公寓”、“壹棧人才公寓”三大品牌，覆蓋城市白領及精英階層、中高端商務精英、城市青年人才，各個品牌均顯示出強勁的成長勢頭，業務版圖不斷擴張。

　　受益於公寓及酒店業務的優異表現，招商蛇口的資產運營業務在2024年上半年也實現了穩健增長，管理範圍內的全口徑資產運營收入達到36億元，同比增長15%;EBITDA達到18.95億元，同比增長14%。在中國房地產市場深度調整的當下，招商蛇口的資產運營業務，正逐步成爲公司的第二增長曲线。

02“壹棧”亮相資本市場，彰顯招商伊敦資管實力

　　在經營業績穩健增長、綜合實力穩步提升的同時，招商伊敦旗下“壹棧人才公寓”也即將亮相資本市場。近日，招商蛇口宣布“招商蛇口租賃住房REIT”正式獲批，這不僅是招商伊敦資管實力的硬核體現，同時也將完成公寓業務“投融建管退”商業閉環的構建。

基礎設施項目優質

　　根據招募說明書顯示，招商蛇口租賃住房REIT的原始權益人爲招商蛇口全資子公司深圳市招商公寓發展有限公司，基礎設施項目爲隸屬於“壹棧人才公寓”的深圳太子灣項目和深圳林下項目，建築面積合計約6.53萬平方米，合計包含927套可租賃住房，項目整體估值約爲12.87億元。

　　值得一提的是，太子灣項目和林下項目運營時間分別超過4年和8年，且項目出租率呈顯著增長態勢，截至2024年6月末，時點出租率分別達到約95%和約98%。

　　對比已上市5單保租房REITs的底層資產，招商蛇口住房租賃REIT的基礎設施項目出租率不僅處於較高水平，而且並未因市場競爭加劇而出現顯著下滑的情況，屬於成熟且優質的資產。根據邁點的統計，截止2024年6月末，已上市5單保租房REITs合計12個基礎設施項目中，共有7個項目的出租率環比上一季度下滑，最高下滑幅度高達3.08個百分點。

　　邁點注意到，太子灣項目和林下項目均位於深圳市南山區的蛇口片區，該區域經濟發達、企業衆多，住房租賃需求旺盛。作爲項目運營商的招商伊敦，在選址上以交通便捷、商業及生活配套齊全的物業爲主，區位優勢顯著。這一方面體現出招商伊敦敏銳的市場洞察力，另一方面，合理的項目定位，疊加卓越的運營能力，以及自身央企背景的資源優勢，也是項目取得優異投資回報的保證。

　　此外，在基礎設施項目的性質上，招商租賃住房REIT並不局限於保障性租賃住房，例如林下項目即爲公共租賃住房。根據深圳市住建局公布數據，截至2023年12月底，深圳市公共租賃住房輪候庫內排隊等待的戶數已經超過48萬戶，市場整體呈現供不應求的態勢，這也保證了項目能夠長期穩定保持較高的出租率。

年內首單獲批保租房REITs

　　隨着招商蛇口租房租賃REIT的獲批，資本市場也將迎來第六單保租房REITs，同時這也將是2024年首單獲批的保租房REITs。而且，從申報到獲批，招商蛇口租房租賃REIT僅用時3個月。

　　自2023年以來，隨着公募REITs發行的不斷提速，越來越多的住房租賃企業加快了保租房REITs的申報發行工作，例如今年1月新黃浦宣布啓動保租房REITs的申報發行工作，今年3月建設銀行宣布“建信建融家園REIT”獲得證監會和上交所受理。不過，於5月底才正式开啓申報發行工作的招商蛇口，卻成爲了2024年首單獲批的保租房REITs。

　　“REITs的底層資產質量直接影響其發行速度，例如項目的成熟度、盈利能力、穩定性等都是關鍵考量因素。如果項目質量不高，可能會導致審批和發行進展緩慢。”一位業內資深人士對邁點表示，從基礎設施項目的資產質量來看，招商蛇口憑借自身的品牌影響力以及招商伊敦的運營能力，在行業中處於領先地位，這在項目的出租率和收益能力上已經得到了充分體現。

　　邁點注意到，由於住房租賃REIT的底層資產通常具有較高的出租率與租金收繳率，同時享有稅收、土地等優惠政策，在投資回報率、分紅派息方面的表現顯著優於其他REITs產品，因此在公募REITs市場中屬於稀缺產品。數據顯示，自今年6月以來，保租房REITs持續領漲，年內最高漲幅近30%，遠超中證REITs全收益指數。未來，招商蛇口租房租賃REIT的上市，將爲投資者提供更好的投資機會，同時也將助力中國公募REITs市場的高質量發展。

　　而對於招商蛇口而言，自此公司在商業、寫字樓、產業園、公寓等主要持有經營業態均建立了退出通道，資產運營“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式趨於完善，战略轉型也愈發深入。長江證券在研報中直言，“招商蛇口在房地產行業新發展模式的探索上已領先於競爭對手。”

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