2024年上半年，國內的房地產市場依然表現不太景氣。

國家統計局數據顯示，1—6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。6月末，商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。

知名房地產交易服務平台貝殼也受到房地產市場持續低迷的影響。根據其8月12日公布的半年報，2024年上半年，貝殼實現淨收入爲397.5億元，同比下降0.04%；實現淨利潤爲23.24億元，同比下降42.70%；實現毛利潤106.4億元，同比下降9.01%。

分單季度來看，貝殼的業績降幅最大是在一季度，2024年第一季度淨收入由2023年同期的人民幣203億元下降19.2%至人民幣164億元。2024年第一季度淨利潤爲人民幣4.32億元，而2023年同期爲27.5億元。

對於淨收入的下滑，貝殼在財報中解釋稱，淨收入下降主要由於存量房業務及新房業務的淨收入減少，部分被家裝家居及房屋租賃服務的淨收入增加所抵銷。

與一季度業績大幅度縮水相反，貝殼的二季度增長強力。2024年第2季度，貝殼實現淨收入234億元，同比增長19.9%；實現淨利潤19億元，同比增長46.2%。

有分析認爲，貝殼是房地產市場的晴雨表，貝殼二季度業績轉好表明5月的房地產政策松綁對房市具有一定的推動作用。不過，數據顯示，8月1-19日30大中城市日均商品房成交套數爲2016套，同比下降18.2%，房市下行壓力仍然較大。

事實上，爲了度過市場的冬天，貝殼也在想辦法勒緊褲腰帶。財報顯示，截至2024年6月30日，貝殼經紀人數量爲45.87萬名，同比增長5.2%。截至2024年6月30日活躍經紀人數量爲41.15萬名，於2023年同期的40.9萬名相對穩定。

貝殼的經紀人團隊數量有所擴大，但是傭金花費卻減少了。其中，外部分傭由2023年同期的114億元減少22.1%至截至2024年6月30日止六個月的89億元；內部傭金及薪酬由2023年同期的人民幣94億元減少13.8%至截至2024年6月30日止六個月的人民幣81億元。

對於傭金支出的減少，貝殼表示是因爲各自渠道促成的新房交易的總交易額相較2023年同期有所減少。

但是值得注意的是，貝殼新房業務的淨收入由2023年同期的人民幣87億元下降8.8%至2024年第二季度的79億元。貝殼的傭金支出減少幅度要大於新房業務收入的減少幅度，再考慮到經紀人業務團隊人數增加，貝殼傭金支出減少恐怕主要是依靠削減經濟人的傭金。

有評論指出，2024年上半年，貝殼下調了傭金率，內部傭金率從20223年末的1.72%下調至1.67%；外部傭金率從2023年末的1.29%大幅下調至0.96%；而平台賺錢差價值從0.43%上調至0.53%。

而另一方面，貝殼對家裝家居和房屋租賃業務加大了投入。2024年上半年，家裝家居和房屋租賃業務的成本分別爲44億元和55億元，同比增加57.5%和143.8%。高投入也帶來了高回報，這兩部分業務分別實現淨收入64億元和58億元，同比增加59.9%和176.7%。

早在2021年，貝殼曾提出“一體兩翼”的战略構想，“一體”爲二手和新房交易服務的房產經紀事業群，“兩翼”爲整裝大家居事業群與惠居事業群。如今，“兩翼”逐漸“羽翼豐滿”，但是“一體”卻後勁不足。

盡管外部環境困難重重，貝殼在發布業績的同時還發表了擴大及延長股份回購計劃，將股份回購授權從20億美元增加至30億美元，回購計劃期限延長至2025年8月31日。

對於貝殼的未來發展前景，有分析認爲，貝殼除了要面臨房市不穩定的風險，還要解決家裝家居和租房業務利潤率低的問題。

來源：華博商業評論

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