作者 | 利晉

在上市房地產企業普遍虧錢的背景下，很早之前“爆雷”的中國奧園，半年間竟然賺了200多億元。

8月14日深夜，中國奧園發布了2024年中期盈利預告。公告顯示，奧園預計期內錄得溢利淨額約210億元至230億元，而上年同期爲虧損淨額29億元。

圖片來源於集團公告

從奧園交付情況上看，今年1-6月，累計在12座城市交付16個項目，合計8800套。其中，6月份是交付高峰，完成交付2550套。

但對比2023年同期，交付房源數量大幅度減少。2023年1-6月，奧園實現交付約1.9萬套房源，交付面積235.3萬㎡。

爲什么交付少了還能實現如此大幅度的盈利？奧園在公告中直言，主要由於公司完成境外債務重組錄得重組收益所致。

源媒匯初步了解到，奧園是廣東省內首家完成債務重組的房企。

2023年7月中旬，當時已經爆雷的奧園，在債務化解上取得了重大進展。其發布公告稱，公司與債權人小組就重組方案的主要商業條款達成一致。這部分債權人佔未償還本金約33%。同時，奧園也賣掉了物業管理上市平台奧園健康29.9%股權。

2個月後，奧園境外債務重組再次取得重大進展，並向法院申請復牌。結果復牌第一天，公司股價暴跌72.46%，當天收盤報0.325港元/股，成爲一只仙股。

到了2023年11月末，奧園境外債務重組方案獲得了債權人投票通過，並在2024年1月中旬獲得了法院聆訊裁決許可，正式成功“上岸”。

今年3月，奧園境外債務重組計劃達成了所有重組條件，正式生效。隨後，奧園集團董事會主席郭梓文對外宣稱，重組完成後，公司淨資產整體增厚約313.5億元，2024年6月有息負債較2023年12月減少約284億元(上述金額以審計結果爲准)，資產負債表狀況大幅改善。

實際上，剔除重組收益的影響後，奧園依然會受到行業經營環境持續下行、交付體量減少令銷售物業收入確認減少等因素影響。

源媒匯統計了30家上市房企2024年中期預報收入情況，整體歸母淨利潤虧損175.7億元至247.3億元，扣非歸母淨利潤爲虧損169.8億元至234.4億元。

其中，萬科、金地兩大頭部房企“盈轉虧”是虧損主要來源，一個歸母淨利潤最多虧掉90億元，另一個虧掉36億元。

回到奧園身上，這次重組收益並不能代表公司當下沒有沉重的負債壓力。

2023年末，奧園仍有多達1074.5億元的有息負債。其中，銀行及其他借款約717.6億元，優先票據及公司債合計356.9億元。並且，一年內到期債務佔比依然很高，爲957.85億元，將近90%。

到了今年6月，奧園對外透露，5月底公司未能清償到期債務本金累計約420.18億元，涉及未決訴訟金額約556.15 億元，其中融資相關涉訟約483.62億元，非融資相關涉訟約72.54億元。

如果市場仍是“弱復蘇”,加上自身交付體量減少，奧園仍存在“二次爆雷”的可能。

2023年12月底，早早爆雷後引入深圳國資委大股東的華南城再度發生了違約。其在當時公告中表示，“集團受到中國房地產行業運營環境惡化的影響，已經遇到並預計將繼續面臨重大的資金流動和現金流緊張問題”。

不過，同是粵系房企，碧桂園、時代中國、富力地產正面臨被清盤呈請的危機，相比之下，奧園是樂觀的一個。

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