太古地產公布了上半年業績，營收72.79億，同比減少0.25%，淨利潤17.96億，同比減少19%。

連太古裏的業績都沒能穩住，那基本說明一個問題：有錢人买奢侈品的欲望降低了。

從今年各家奢侈品公布的中報業績也能感受到，全球市場除日本以外，幾乎都陷入了低速增長甚至負增長。Lvmh集團上半年營收下滑1%，淨利潤下滑14%，开雲集團營收下滑11%，淨利潤下滑50.8%，賓利、保馳捷、斯沃琪等幾乎是全面下滑。

比較有代表性的就是LV和开雲兩大集團，這兩家旗下的品牌幾乎覆蓋了整個奢侈品行業。

比如开雲有一半的收入來自Gucci，其他還包括Botteta Veneta、巴黎世家等；LV的陣容就比較豪華了，Tiffany、寶格麗、Dior、FENDI、以及CELINE等，除了香奈兒、愛馬仕，其余知名品牌幾乎都是這兩家旗下。

不過，LV各大品類的收入都在下滑，從高端酒到珠寶手表、再到配飾、手袋等。

作爲這些奢侈品品牌的房東，太古地產上半年的淨利潤也下滑了19%，至17.96億港元，這足以驗證奢侈品需求端出了問題。

數據來源：IFind

太古銷售下滑

太古地產旗下主要是兩個知名商業，一個是太古裏，一個是太古匯，這兩個商業經營着全球頂級的奢侈品品牌，圍繞商業零售，太古也幹住宅开發以及辦公樓出租等，核心還是收租。

既然是商業收租，那賣的其實也是流量生意，太古匯的優勢在於入駐的品牌足夠頂奢，本身具有一定的地標效應，再加上地理位置都處於市區繁華地帶，可以說是不愁租的。

從最新公布的經營數據也能看到，太古旗下的物業幾乎都是滿租狀態，除了上海興業太古匯租用率只有92%以外，其余全部都在97%以上，香港三個物業全部滿租。

畢竟對於頂奢品牌來說，即便是出現階段性的業績波動，頭部品牌也輕易不會退租，但上半年的銷售額確實比較慘淡。下滑最嚴重的是興業太古匯，下滑19.6%，成都太古裏銷售額也下滑17.2%，以及香港太古購物廣場下滑13.1%。

從業績情況來看，辦公樓這邊出現了明顯的下滑，上半年辦公樓租金收了27.65億，同比減少6.59%，零售部分租金還增長了4.9%，至36.82億，其他部分佔比較低。

消費端低迷的本質原因是家庭部門的支出意愿降低，當然這個問題比較復雜沒法展开聊。這幾年地產、股票、基金，資產端的增長發動機幾乎全部熄火。

本次中報，百威亞太在一些區域的收入直接下滑了15%，當啤酒牛奶的消費都开始低迷，星巴克、可口可樂的都需求开始減少，那么這就不是個體經營的問題了。

收租不再穩健

躺平收租？大環境面前實際是很難躺平。太古地產近十年以來的營收增長幾乎停滯，2014年營收就已經達到154億，2017年峰值186億，但之後一路下滑，至2023年的146.7億。

數據來源：IFind

利潤方面，驅動太古地產增長的，一方面是租金利潤，另一方面是物業增值帶來的非現金利潤增長。

根據香港會計准則規定，投資物業的會計處理方法可以按成本模式計，也可以按投資公平值計，也就是A市場的公允價值變動。

太古地產旗下持有的物業基本都是豪華商業中心，在地產上行周期階段，這些物業也是會升值的，升值的部分可以計入利潤表。比如2017年、2018年太古地產的歸母淨利潤遠高於總營收。

但是從2022年开始，整個地產行業迎來了量價齊跌的調整，手裏持有的物業必然會縮水，那么減值的部分也是要計入利潤表的，2023年投資物業公平值虧損45億，所以這也導致太古去年歸母淨利潤同比減少67%，至26.37億。2017年，太古一年的利潤是339.6億。上半年投資物業公平值影響虧損8.79億。

新的周期

太古的業務已經擴張到美國、東南亞，但太古大部分的收入還是要靠香港跟內地。

2022年太古地產宣布要在未來十年投資1000億元，這其中有300億投資香港，500億投資於內地以及200億港元住宅买賣。基本還是以零售項目爲主，比如2023年公司花了97億從上海陸家嘴集團买下了浦東新區前灘地塊和洋涇地塊各40%的權益。

一切還是要看地產，只要地產還能持續漲價，家庭部門的資產就會修復，樓價上漲驅動太古利潤增長的邏輯才能重新確立。

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