近期風波不斷的萬科再遭國際評級機構評級下調。

11月27日，評級機構穆迪宣布，將萬科的發行人評級從「Baa1」下調至「Baa3」，並將全資子公司萬科置業(香港)所發行的中期票據及優先無擔保債券評級一並下調。評級展望爲負面。

對於月初憑借深圳市國資委站台才度過一次信任危機的萬科而言，穆迪的評級下調無疑又是一次不大不小的利空。

今日萬科部分美元債出現下跌，如2027年到期的美元票據“VNKRLE 3.975 11/09/27”，11月27日較前一交易日下跌約4%，境內公司債“22萬科07”則大跌了11.57%。股價方面，萬科A收報11.8元/股，下跌2.8%，港股萬科企業下跌1.85%。

穆迪正式下調萬科評級

今年9月份，穆迪雖然維持了萬科的Baa1評級，但已經將其列入評級可能下調的觀察名單。

11月27日，穆迪正式宣布，將萬科的發行人評級從「Baa1」下調至「Baa3評級」，並將全資子公司萬科置業(香港)所發行的中期票據及優先無擔保債券評級一並下調。評級展望爲負面。

在穆迪的信用評級中，Baa級反映保證程度一般，利息支付和本金安全現在有保證，但在相當長遠的一些時間內具有不可靠性，缺乏優良的投資品質。其中，Baa3又是Baa級中的最低一級。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，評級下調反映萬科合約銷售疲軟，今年首十個月表現跑輸大市，預計公司的信貸指標及流動性緩衝將在未來12至18個月內減弱，預測調整後債務對EBITDA比率將提升到4.5至5倍，息稅前利潤對借貸利息覆蓋比率則預料下降到4至4.5倍。

同時，考慮到萬科未來12至18個月的再融資需求龐大，穆迪認爲其面對的融資不確定性，將限制財務靈活度，令萬科在房地產市場中處於較弱勢地位。穆迪預測萬科今明兩年合約銷售額將按年下跌10%，歸因於消費者信心疲軟，而且公司主要是在一线城市發展，因此較受影響。

此前已遭惠譽下調評級

值得注意的是，穆迪並非唯一一家下調萬科評級的國際評級巨頭。

10月17日，惠譽將萬科企業股份有限公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)和高級無抵押評級以及萬科企業全資子公司萬科香港的未償高級票據的評級從“BBB+”下調至“BBB”。萬科企業的發行人違約評級的展望則爲穩定。

惠譽認爲，萬科企業近期銷售業績弱於預期，這可能會抑制現金流生成及其去槓杆化努力。惠譽將萬科企業2023年全年合同銷售總額的預期從之前的2%的降幅下調到10%的降幅至3750億元。

惠譽下調萬科評級後，帶來一系列連鎖反應。市場對萬科債券違約擔憂情緒蔓延，萬科美元債和股價也持續下跌。即便是萬科在投資者互動平台回應“公司基本面沒有出現任何問題”也無濟於事。

因此，萬科於11月6日下午緊急召开有超過150家金融機構、資金方參加的金融機構會議。除了鬱亮等高層親自坐鎮，還得到大股東深圳國資委主要領導“站台”。深圳市國資委表態“萬科是深圳國資體系重要成員，必要時通過一切可能手段支持”，市場情緒才得以安撫，萬科債券和和股價也此後开始反彈。

需密切關注11月銷售額

惠譽和穆迪對萬科的評級下調均緣於其合約銷售的疲軟，並且兩家不約而同地預計萬科全年的合約銷售額將下降10%。

具體來看，今年前三季度，萬科銷售額同比下降11%，至2806億元。7月和8月大幅下降，9月份有所回升。

根據萬科11月2日發布的10月銷售額簡報，公司10月份合同銷售金額達到318.3億元，與9月份基本持平，比去年同期下滑約0.8%。但前10個月萬科合同銷售金額累計爲3124.4億元，同比下滑約10%。

而如今11月行將結束，購房者對萬科的信心是否受到月初信任危機的影響，11月的銷售額將是重要觀察指標。根據慣例，萬科會在12月首周發布11月銷售數據。同時萬科也會公布前一月拿地情況，是否保持一貫的拿地節奏，也是觀察萬科財務情況的重要參考。

雖然萬科不斷喊話自身銷售和現金流狀況健康，但近期的一則新聞還是隱隱引發外界對其現金流狀況的擔憂。

11月22日，一張來自杭州某項目工地大門的停工告示圖片廣泛流傳，告示內容指开發商杭州萬科單方面違約導致長期拖欠施工方巨額資金，爲此施工方明確即將停工。據了解，該項目位於杭州市錢塘區下沙的杭州湖印光年府項目，开發商爲杭州萬沙置業有限公司。

針對網傳消息，11月22日晚間，萬科方面回復媒體稱：“告示內容不屬實”，“施工期間均按合同約定支付合作款項，並沒有拖欠任何應付款項”。萬科同時表示：“針對與振豐建設合作的其他個別歷史項目，在工程維保、施工水電費等方面存在爭議事項，萬科將通過友好協商或法律途徑，推進事件妥善解決。”

此前，在金融機構交流會上，萬科管理層曾強調，萬科一直保持常態化的日周月季滾動現金流管理和壓力測試，對資金情況實時可知可視可控，通過前置預案，確保公司安全。

萬科董事會主席鬱亮則表示：“從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。近兩年壓力大的原因，在於商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。”

公开資料顯示，明年萬科主要有三筆美元債到期，整體折合人民幣大概110億元。在現金儲備和融資方面，剔除預售監管資金和受限資金，萬科三季度末的現金短債比約1.4倍，前9個月共新增發行了100億元公司債。

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