■ 今年以來，隨着房地產市場供求關系變化，包括山東淄博、濟南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內的多個城市开啓房產“以舊換新”活動。
■ 換房需要什么條件？鼓勵購房“以舊換新”，對於釋放改善性購房需求能起到多大作用？
關鍵答疑
爲何要實施
購房“以舊換新”？
所謂“以舊換新”購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補貼。在國家明確要求對於住房以舊換新給予政策支持的大背景下，此舉一方面可打消購房者“未賣不敢买”的換房顧慮，另一方面也打通了賣房买房全流程。
專家表示，“以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創新。與普通中介相比，它的一個重要區別是，舊房的出售有兜底機制。這使得換房的確定性增加，對於房企加快去庫存和改善型住房消費需求釋放等均有積極作用。
“以舊換新”
都有哪些置換模式？
目前，各地推出的購房“以舊換新”主要有兩種情況：一是購房者繳納定金鎖定新房後，中介掛牌舊房並在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。
據不完全統計，目前已有徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動。在10月20日正式啓動的寧波市住房“換新購”活動中，就有首批34個樓盤加入“买新賣舊”。江蘇連雲港市在10月17日發布的《關於進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》中提出，鼓勵房地產开發企業、經紀機構爲參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優惠方案。在推出“以舊換新”等政策的同時，不同城市也針對二手房交易時間長、成本高等問題，採取了更多配套措施，比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動二手房交易指導價等。
多地推出房產“以舊換新” 在實施層面效果差異大
住房“以舊換新”是指房地產开發商或政府機構等通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。具體如何操作，不同城市、不同樓盤並不相同。
以江蘇南通主城區爲例，居民可以和房地產企業籤訂認購意向書，並在一定期限內鎖定新房房源，待經紀公司售出舊房後，房款抵作購买新房的首付；如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書並無需承擔違約責任。
南通市住建局局長王开亮表示，出售舊房日期與購买新房日期相差365日內的，還將額外進行補助。
除了類似南通這種由購房者、开發企業以及經紀公司組成的三方合作模式，浙江寧波房地產業協會近期推出“換新購”服務，讓購房者和房企二者之間直接籤署協議出售二手住房、換購新建商品住房。
江蘇太倉則要求將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，並購买國資公司指定的新房。同時規定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高於所購新房總價的60%。
據不完全統計，截至目前，已有徐州、淄博、南京、濟南等10多個城市陸續推出了“以舊換新”活動。
那么，效果如何？記者走訪多地發現，在實施層面效果差異很大。
山東濟南某樓盤銷售處工作人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯，已經有多起成交案例。“先選一個樓層，價格談好後交3萬元意向金，資方再溝通您房子的價格，談妥後我們再支付老房子房款，購房者把房款轉到我們這邊來就可以了，剩下的差價一次性付款或貸款都行。”
部分城市房產中介機構的工作人員告訴記者，政策剛出台前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過政策效果還有待觀察。
專家：促進釋放改善性住房需求 目前大範圍推廣並不現實
對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言，二手房中介在推薦這些置換者的房源時，买家的積極性依然不是很高，市場大環境還是決定了市場交易的諸多環節。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認爲，購房“以舊換新”和普通二手房銷售有一個重要區別，“以舊換新”對舊房的出售有“兜底機制”，這使得換房的確定性增加，對於改善性住房消費需求釋放有積極作用。
“和普通二手房交易相比，它能夠快速成交，因爲掛在普通二手房市場上可能幾個月都無人問津。現在騰出了‘房票’，拿到了資金，對於這些人是一件好事情。”丁建剛說。
記者梳理發現，當前鼓勵購房“以舊換新”的城市大多是二三线城市，並沒有一线城市的身影。那么，這樣的做法有可能在更多城市推行嗎？
中國城市經濟學會房地產專業委員會專家委員張化學認爲，當下消費者對於住房的要求已經從“有沒有”轉向“好不好”。
短期來看，“以舊換新”政策有利於暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度；但住房的“以舊換新”比起家電、家具等各方面操作難度要大很多，目前大範圍推廣並不現實。未來，或有更多城市參與，促進改善性住房需求進一步釋放。
綜合中央廣電總台中國之聲、經濟日報
標題：多地开啓房產“以舊換新”，有哪些置換模式？對我們有何影響？
地址：https://www.utechfun.com/post/296032.html