華泰證券發布研究報告稱，2023年對於房地產而言又是歷史性的一年，行業有待改善，企業盈利延續尋底，與此同時，中央首次定調房地產行業供求關系發生重大變化，疊加城中村、保障房等在战略層面开始推進，似乎看到房地產行業新模式徐徐拉开序幕，逐步迎來一個新圖景。期待更多城市落實優化地產政策，並與其他一攬子經濟政策形成合力，共同推動經濟恢復向好，穩定居民房價預期和購房需求。看好在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

重點推薦：1)A股开發：城建發展(600266.SH)、建發股份(600153.SH)、濱江集團(002244.SZ)、萬科A(000002.SZ)等;2)港股开發：越秀地產(00123)、建發國際集團(01908)、華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)等;3)物管公司：中海物業(02669)、保利物業(06049)、華潤萬象生活(01209)等。

華泰證券觀點如下：

行業：銷售延續弱復蘇，分化行情加劇

2023年以來新房整體處於弱復蘇階段，市場熱度分化明顯。1-9月全國商品住宅銷售面積約是2015年的水平，銷售金額約是2017年的水平。1-10月，60城新房累計成交面積同比-12%;分城市能級，一线、二线、三线新房累計成交面積同比分別爲+1%、-10%、-21%。去化率方面，強者恆強，去年較弱的城市仍待突破。二手房復蘇表現相對新房亮眼，掛牌量較去年末明顯增長，而部分城市價格承壓。一二手房價格同比下滑，高能級城市更具韌性。土地市場縮量與分化仍在持續演繹。

2024年核心判斷：銷售走勢或前低後高，投資預計小幅負增長

政策在2023年迎來珍貴的再定調，需求端全面寬松。部分強二线全域放开限購，一线城市“認房認貸”也成過去式。但本輪周期中，整體市場對放松政策的反應時間可能會相對較長，主要原因在於：1)需求角度，制約市場短期彈性的因素來自於市場景氣度調整的幅度、對供給端的信心以及居民收入預期的波動;2)供給角度，拿地收縮意味着供應的數量以及質量有可能會影響需求釋放。該行認爲2024年施工規模收縮會影響投資修復，預計商品房銷售面積/銷售金額/新开工面積/竣工面積/房地產投資同比分別爲-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%，但城中村及保障房建設或將形成額外增量。

企業：審慎應對市場弱復蘇，聚焦核心城市提質增效

房企銷售方面，6月後百強房企銷售增速再次出現同比下滑，1-9月累計同比-11.8%，表現弱於行業。在市場步入調整後，央國企銷售增速相對民企仍有優勢，但領先幅度從4月的92pct收窄至9月24pct。融資方面，2023年1-9月房地產各融資渠道累計淨償還2112億元，企業融資有待改善。房地產行業債券到期規模收縮，市場對於部分混合所有制和民營房企現金流關注度提升。投資方面，拿地集中度進一步提升，央國企佔比小幅下降，頭部房企高度聚焦核心城市。

地產新模式：二次房改下的住房雙軌制遠景

新一輪“房改”將視角再度拉回房地產市場的頂層設計，吹響“保障房+商品房”住房雙軌制的號角，而完備的保障房供應體系是住房雙軌制平穩運行的基石。據該行測算目前保障性住房建設缺口約800-1700萬套，該行預測可拉動投資額1.6-4.7萬億元。城中村改造也有望成爲推動新模式的抓手，該行預測總建安投資將達到8.81萬億元，不考慮拆整結合，針對被徵收人的房票/貨幣化補償金額7.79萬億元。此外值得關注的包括逆周期優勢凸顯的代建行業，以及消費類基礎設施REITs的進一步推進，這些都將在地產新模式中迎來機遇。

風險提示：行業政策不確定性;基本面下行;部分房企經營風險。

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標題：華泰證券：房地產新模式拉开序幕 關注優質頭部央國企機遇

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