預防性維護計劃的好處對商業房地產行業的許多人來說都是顯而易見的。在 HVAC 問題成爲租戶投訴之前將其扼殺在萌芽狀態是很容易做到的。但一些建築物在預防性維護計劃方面遇到困難的原因是，建立和運行一個計劃遠非易事。

但這並不意味着它不值得付出努力。計劃外和被動的維護可能會產生高昂的管理費??用並導致建築物中斷，這對建築物所有者產生不利影響。根據維護平台提供商 Fiix 的數據，HVAC 設備等資產的計劃外維護通常比計劃維護的成本高出 3 到 9 倍。

進行預防性維護後，建築設備的關鍵部件的使用壽命會延長，從而影響建築的估值。物業維護和運營平台提供商 Building Engines 的首席產品官 Daniel Russo 表示：“如果不跟蹤維護情況，可能會阻礙建築的銷售。如果沒有一個記錄所有內容的良好維護計劃，就需要對建築進行調查和審計。”

Russo 表示，制定維護計劃需要大量工作，這可能是一些設施未能這樣做的原因之一。關於制定預防性維護計劃的書籍和文章數不勝數，但實際操作起來比獲得書本知識要復雜得多。“要運行正確的 PM 計劃，您需要內部員工來執行最佳實踐，”Russo 表示。“需要商業案例來證明預防性維護的合理性，第一步是證明成本合理性以及由誰來執行。”

如果正確應用，預防性維護可以將商業建築轉變爲更有價值的資產。過去幾十年來，技術的長足進步使維護任務變得更加容易，並產生了更好的結果。但是，物業管理團隊在設置程序時仍然存在一些相同的老錯誤。

以下是 PM 程序失敗的 5 個原因以及設施團隊可以採取的措施：

基礎不牢固

設計和建立預防性維護計劃不同於運營典型的維護部門。預防性維護從設定目標、實施設備性能標准以及記錄維護程序和時間表开始。理想情況下，所有這些信息都必須上傳到計算機化維護管理系統 (CMMS) 中。這項工作很繁重，尤其是在开始時，內部團隊可能無法獨自完成。如果內部無法上傳，物業經理可以找到可以提供幫助的合格顧問或維護供應商/承包商。

缺乏合適的技術工具（如 CMMS）可能會讓項目從一开始就注定失敗。設施需要收集設備清單、保修和服務手冊等信息，並將其放入 CMMS 等數字記錄系統中，以便維護人員隨時掌握正確的信息。這些信息爲了解設備的使用壽命以及需要檢查和維修的頻率設定了性能標准。

物業經理可能會开始爲預防性維護計劃奠定基礎，但其他事情可能會阻礙並阻礙進度。奠定基礎的最大失敗可能是沒有設定盈利動機。需要有一種方法來對 PM 計劃的節省進行基准測試和跟蹤。如果沒有這一點，這些計劃在業主或其他高管看來可能不合理。

數據不足

如今，商業世界中的大部分領域都與數據有關，預防性維護計劃也不例外。CMMS 軟件可以從定期設備檢查中捕獲數據，從而提供對重復出現問題的洞察。挖掘這些數據的能力使設施團隊能夠跟蹤成本節約並安排維修任務。如果設施團隊沒有收集這些數據，他們就會大喫一驚，因爲他們的預防性維護計劃可能會無效。但除了簡單地收集數據之外，還必須正確解讀數據以確定預防性維護計劃的下一步。

在不久的過去，收集和解釋數據需要維護部門進行重大的文化變革。大多數維護跟蹤過去完全是在紙上完成的，但最近，出現了向數字化的巨大轉變。“維護人員通常工作太多而資源不足，因此數字化可以加快速度並有助於讓每個人看起來更好，”Building Engines 的 Russo 說。

老一代人可能仍然對數字跟蹤工具有些困惑，但這種轉變是值得的。 “我們有時會看到用黑板和便籤記錄維護任務，”Russo 繼續說道。“所有這些都需要用 iPad 和屏幕來代替。”

不遵守計劃

一些設施會抱怨他們的 PM 計劃無效，但這些公司通常不會按時執行預定的維護任務。預防性維護計劃只有在正確遵循計劃的情況下才會有效。在某些設施中，預防性維護任務的優先級最低，而實際上應該相反。維護專家建議將停機時間納入設備運行計劃，以提供足夠的時間完成預防性維護工作。

CMMS 等軟件工具還可以幫助創建強大的計劃，以支持規劃過程。物業經理必須決定他們將在預防性維護上花費多少以及將涵蓋多少設備。是只針對關鍵設備還是所有設備？答案通常取決於是否有適當的預算和人員配備水平。忽視必要的設備可能會有風險，導致維護延期，而這種延期會累積起來並導致後續問題。

知識差距

維護工人的平均年齡正在增長，這已經不是什么祕密了。隨着老齡化的維護人員退休，知識也隨之退休。年輕工人過去常常跟隨老員工學習，但這種情況現在已經不那么常見了。維護部門需要數字化他們的流程，以填補那些消失的學徒的空白。

維護技術人員，尤其是年輕的技術人員，需要隨時掌握信息和文件，如保修單、示意圖和編程步驟。許多年輕的技術人員沒有經驗或技能，因此，如果物業經理不投資其中一些數字工具，他們的預防性維護計劃就會處於明顯的劣勢。

另一種選擇是外包一些維護任務來填補空白。物業維護中，設施轉向 JLL 和 CBRE 等公司承擔部分工作量是一種日益增長的趨勢。盡管成本高昂，但外包肯定有好處，因爲外部公司可以比內部實施數字記錄轉換更快地擴展到整個投資組合。

標准不夠

即使物業經理將部分或全部預防性維護外包，問題仍然會出現。首先，外包應該在設施使用同一家公司的樓宇組合中實現標准化。Russo 表示，他看到一些樓宇業主使用不同的公司和供應商進行預防性維護計劃，雖然這樣做可以奏效，但往往會讓事情變得更加混亂。“沒有標准化，就缺乏可見性，你無法比較和對比樓宇維護計劃，”他說。“要運行有效的預防性維護計劃，你需要在整個樓宇組合中制定目標和標准。”

如果物業經理在沒有適當監督的情況下簡單地將預防性維護計劃交給他們的員工或供應商，也會發生同樣的事情。預防性維護需要管理層密切跟蹤，以維持其長期運行。這絕不是一勞永逸的交易。如果將預防性維護外包，通過專注於一家供應商來標准化計劃將簡化流程。否則，不同的樓宇可能會有截然不同的目標和基准，這只會使公司的預防性維護計劃復雜化。

爲什么要降低投資回報率？

從被動維護轉向預防性維護可以爲建築業主每年節省數千美元。事實上，預防性維護計劃的投資回報率可能非常驚人。JLL 與一家大型電信公司進行了一項研究，發現在某些情況下，預防性維護計劃的投資回報率可能達到前所未有的 545%。一個典型的例子是一台 350 噸的冷水機組。更換冷水機組的成本約爲 350,000 美元，但維護冷水機組的價格每年僅爲 5,500 美元。此外，定期維護可延長其使用壽命，從而推遲更換冷水機組的需要。更換冷水機組的時間越長，預防性維護計劃的投資回報率就越高。而這只是一台設備。如果加上所有其他關鍵設備的成本，幾乎任何公司都可以節省大量資金。

像CMMS這樣的設施管理軟件可以幫助物業經理建立一個可靠的預防性維護計劃，並避免許多導致計劃失敗的錯誤。堅持維護計劃和上傳必要的信息如服務手冊到CMMS是防止昂貴的設備故障的其他方法。建立一個預防性維護計劃可能並不容易，並且有大量的錯誤需要避免，但是更少的租戶投訴和最後時刻的問題使他們值得這樣做。同樣，預防性維護可能是建築物所有者或管理者所能花的最劃算的錢。

作者：NICK PIPITONE

 CIBIS峰會 

由千家網主辦的2024年第25屆CIBIS建築智能化峰會即將开啓， 本屆峰會主題爲：“匯智提質：开啓未來新篇章”。屆時，我們將攜手全球知名智能化品牌及業內專家，共同探討物聯網、AI、雲計算、大數據、智慧建築、智能家居、智慧安防等熱點話題與最新技術應用，分享如何利用更智慧、更高效、更安全、更低碳的智慧技術，共同开啓未來美好智慧生活。

歡迎建築智能化行業小夥伴報名參會，共同分享交流！

報名方式

成都站（11月05日）：https://hdxu.cn/7FoIq

西安站（11月07日）：https://hdxu.cn/ToURP

北京站（11月19日）：https://hdxu.cn/aeV0J

上海站（11月21日）：https://hdxu.cn/xCWWb

更多2024年峰會信息，詳見峰會官網：http://summit.qianjia.com

標題：預防性維護計劃失敗的5個原因

地址：https://www.utechfun.com/post/429766.html