“如果下個月這房子再賣不出去，我很可能會售改租，收租金可能比存銀行理財合適。”北京市朝陽區市民張女士有一套大三居正在出售，在看到央行近期發布的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》後，她產生了這種想法。報告中一篇專欄文章提出：長期看租金仍有望穩步上漲；租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高於多數資產回報率。

　　是當房東收租金，還是把錢拿去銀行理財？手裏有房或有闲錢的人可能都要認真思考這個問題。

　　一线城市租售比接近2%

　　央行文章提出，租金是影響住房價值的核心變量。資產有價值，是因爲會帶來未來現金流收益。理論上，住房的價值主要受未來房租折現的影響，房子的居住屬性和總體穩定的房租折現決定了房產的底價和基礎，同時也會受未來房價漲跌預期的影響。

　　央行還提到，近年來房價預期發生重大變化，市場利率水平和貼現利率也趨於下行。“租售比”，即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升，有市場機構測算目前一线城市租售比已接近2%水平，二、三线城市升至3%左右。

　　北京青年報記者從市場觀察人士處了解到，央行文章中提到的這兩個數據基本符合市場實際。但是房屋的地段、裝修品質、市場需求等各種因素都會影響租金水平，不同房屋的租售比差異也比較大。

　　銀行定存利率很少超過2.5%

　　在租售比提高的同時，國內銀行的存款利率卻肉眼可見地持續下行。自2022年4月存款利率市場化調整機制建立以來，以大行爲首進行的存款掛牌利率下調已進行了五輪。經過7月份的最新一輪存款利率下調後，國有大行和股份制銀行的整存整取存款掛牌利率最高也不超過1.85%，銀行實際執行利率也基本在2.5%以下。

　　跟存款利率一樣，銀行理財的收益率近年來也不斷走低。普益標准發布的銀行理財市場周報（2024年08月05日-2024年08月11日）顯示，該周理財公司到期开放式固收類理財產品的平均兌付收益率（年化）爲2.96%，環比下跌0.14個百分點。

　　業內人士普遍認爲，存款利率仍有進一步下調的空間。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，預計四季度政策利率（7天期逆回購利率）仍存在下調空間，屆時將帶動兩個期限品種LPR報價跟進調整。

　　長期看租金有望穩步上漲

　　作爲租售比的分子，在房價一定的情況下，租金越高，租售比就越高。北青報記者注意到，央行在文章中明確表示，目前市場機構測算出的一线城市和二、三线城市的租售比指標是靜態的，都假定了未來租金不變。實際上，對於長期持有的住房資產，租金的增長率也很重要，會增厚租賃住房的收益回報。從長期來看，租金仍有望穩步上漲。

　　文章稱，“若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較於既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高於多數資產回報率”。

　　央行表示，在房地產市場供求關系深刻轉變的新形勢下，我國存量住房規模已然很大，住房租賃產業是未來房地產新發展模式的重要方向。從需求端看，近年來不僅是低收入群體，新市民或是剛畢業參加工作的青年人對“好房子”的租賃需求也在上升；從供給端看，越來越多的住房租賃企業進入市場，規模化、集約化經營，將有助於提供更優質、穩定的租賃住房服務。

　　分析

　　消費者應淡化房子投資屬性

　　中原地產首席分析師張大偉認爲，目前階段，還應該是現金爲王，因爲房地產市場還沒有完全企穩，還在調整過程中。大家可以多關注市場售價和租金的變化。租售比不僅與租金有關，也與房價有關。房租主要對應當下市場收入水平，特別是年輕人的收入；房價則代表了投資預期。總體看，租金和房價的變化都與市場上人口和收入水平的變化有關。一般租金上漲的時候，房價也會漲；房價跌的時候，租金也會跌，但是二者變動的幅度可能不一樣，也會有地區差異。所以一個城市、一個小區的租售比到底會如何變動，還要具體情況具體分析。

　　張大偉認爲，隨着市場調整，如果租售比超過三年期定存利率，賣房的人就會減少，愿意买房收租的人也會多起來。他同時建議，大家以後應該將房子更多看成消費品，而淡化其投資屬性。

　　也有金融領域人士提醒，央行的文章主要面向住房租賃企業，在計算租售比時，個人买房出租與企業不同，還有很多細節因素需要考量，比如空置期帶來的租金損失、與租客的溝通成本、出租後各種維修善後事宜等。從實操角度講，收租金與存款、理財等金融投資有很大不同，投資者需要考慮周全，不能只看數字作決定。本組文/本報記者  程婕

標題：一线城市租售比近2% 二、三线城市升至3% 當房東和存銀行哪個更劃算？

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