重建後新樓的效果圖。
重建前破舊的集群街2號樓。
樓梯狹窄，部分牆面呈土黃色且坑坑窪窪。
項目要落地，各方必須達成高度一致，爲此業主們开了多次居民大會。
當建於上世紀70年代的花都區集群街2號樓“舊得不能再舊”時，鐘彩蘭和徐耀通等街坊決定“改寫”這棟D級危房（整棟危房）的未來。
中國有爲數不少的老房子建成於2000年之前，集群街2號樓不過是其中一棟。但這群街坊的做法頗爲特別。他們“自己掏腰包，自己當甲方”，委托开發商以原拆原建的思路拆除重建，开啓了“自拆自建”的探索。
從一起开共商會議，到大家掏錢轉到共管账戶，再到2024年3月18日，拆除重建工程正式开工，這在廣州是從未有過的探索。
作爲廣州市首例多業主自主籌資更新、政府給予激勵的拆危建新試點項目，集群街2號樓的拆除重建具有裏程碑意義。
文/廣州日報全媒體記者蘇贊、李天研 實習生符穎楊
圖/廣州日報全媒體記者蘇贊
舊房如何修？
老舊小區改造，50歲高齡危房盼“新生”
房子老了，什么問題都會“冒”出來。“首先是冒水，不對，是滲水！”在徐耀通的眼裏，拆之前的集群街2號樓已有五十年高齡，“小修小補都是沒用的”。徐耀通是集群街2號樓的老住戶、老業主，現在已經不住在這了。他回憶道，“住在樓裏的最後幾年，不敢拖地，因爲房子太老，不防水，一下雨，或者樓上一拖地，樓下就譁啦啦地滲水。”
記者此前走訪發現，拆之前的集群街2號樓樓梯狹窄，部分牆面呈土黃色，本該平整的地方因老舊破損變得坑坑窪窪，有的地方出現裂縫、三线混亂，而且積塵嚴重。
“這個房子現在是很難住人的，我早就搬出去了。”同樣是老業主的鐘彩蘭說，“有租戶在這租了一年，發現漏水嚴重，也住不下去了，這幾年可能就住着零零星星兩三戶人。”
記者查詢資料了解到，集群街2號樓建於20世紀70年代，爲五層混合結構，樓齡較高，房屋本體損壞嚴重，此前已鑑定爲D級危房——即承重結構承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現險情，構成整棟危房。
此外，資料顯示，集群街2號樓佔地面積342.4平方米，建築面積1726.64平方米，建築首層有16間商鋪同屬1戶業主，二至五層有24戶住宅，9戶屬私人產權，15戶屬區屬國有企業資產。
記者走訪了解到，不少住戶早些年已經搬了出去，本以爲這棟樓也就這樣默默“老”去，並沒有想過它的未來。
近年來，爲推進老舊小區提檔升級，廣州積極謀劃成片連片改造老舊小區，由單個小區改造向成片連片縱深推進，由小區物理空間改造向街區社會治理轉變。而花都區廣州北站東側片區正是其中之一。
地處花都區廣州北站東側片區的集群街2號樓，也得思考它的未來了。
資金誰來出？
業主“自掏腰包”，政府給予適當激勵
2023年9月28日，花都區廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目啓動區在全市率先動工建設。片區內包括集群街2號樓在內的“老破小”危舊房怎么更新，是個大問題。
危房通常有加固、翻建和拆除三種處理方式，但在集群街2號樓這裏，大家都知道簡單的修葺不足以“治好它的問題”，拆除重建才是辦法。然而，拆除重建成本以數百萬元計，誰來出這筆錢？
彼時，花都區住房和城鄉建設局決定开啓產權人自主更新的新探索，也就是——“誰受益、誰出資”，產權人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的規劃思路進行。
爲此，花都區出台了危舊房屋拆除重建試點方案，並決定以集群街2號樓爲突破口，由多產權業主共同承擔改造成本，鼓勵權屬人自行委托區屬國企作爲實施主體开展拆除重建具體工作。
和過往“等別人拆和建，別人做主”不同，自主更新需要產權人自己掏錢，業主們一起當“甲方”，因此，項目要落地，各方就必須達成高度一致的共識。而在集群街2號樓這個項目中，拆建投資估算785萬元，所有業主需要按4600元/平方米的標准進行預繳資金籌集，另外政府給予適當激勵。
爲此，這個項目也开了多次居民大會共商。很快，業主們都同意要拆，但到討論出資問題時，就卡住了。有的家庭經濟困難拿不出足夠的資金；有的家庭擔心臨時租房的費用；有的家庭存在內部矛盾及財產糾紛……只要有一戶業主不同意，項目就只能停擺。
如何推進項目進展？爲此，花都區巧用獎補政策，以財政“小資金”撬動社會“大民生”。一方面，對於前期已確定由區屬國企作爲改造工程實施主體的項目，經花都區政府同意，補貼前期設計等相關費用；另一方面，爲了激發居民改造的動力，解決籌資難的問題，花都區對低保家庭、低收入困難家庭、特困人員、特困職工家庭、軍人撫恤優待對象予以補助。
爲此，花都區組織居民大會9次，入戶走訪48次。最終，這一份“走心”促成了大家的共識。“我們在2023年年底達成了共識，很不容易，工作人員做了很多溝通工作。”鐘彩蘭說。
新樓怎么建？
樓梯樓變電梯樓，新設計“根治”老問題
“有了共識後，設共管账戶就不是難事了。”花都區新華街工作人員告訴記者。
2023年11月16日，集群街2號樓所在社區居委與業主代表、業主企業代表分別开設共管账戶管理拆建資金，全體業主共同委托了廣州市花都西城經濟开發有限公司作爲項目改造主體，拆建投資估算785萬元，目前已基本完成業主改造資金預繳納工作。
而在業主們“落力”推進時，政府部門也在簡化用地手續辦理流程、落實多部門聯合並聯審批，助力老舊小區改造項目快速推進。
值得關注的是，產權人是拆除重建的“甲方之一”，業主們有改造動力，也和“新集群街2號樓”的設計息息相關。
在舊集群街2號樓，客廳和房間被公共走廊分隔、廚房衛生間面積小等問題一直是街坊們詬病的缺點。除此之外，也有設計師發現舊集群街2號樓還有“一籮筐”問題：公共樓梯居然佔據了寶貴的南向空間，樓梯間直接貼着臥室，居民上衛生間要先經過廚房，陽台基本是北向和東西向，缺乏陽光晾曬空間……而新樓則將一次性“根治”舊樓的種種設計痛點。
新集群街2號樓的設計規劃中，將以不增加原有居民戶數爲前提，完善公共服務設施，優化內部結構，確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，提升隱私和實用性，廚房、衛生間面積分別達到4平方米和3平方米。
考慮到很多街坊都上了年紀，新樓還將增設電梯，滿足無障礙和適老化改造需求。此外，新樓還重新設計供水設施，解決水壓不足的難題；鋪設燃氣管道，實施“瓶改管”；針對殘障住戶，开展無障礙戶型細微設計。
而除了硬件“升級”，花都區還在全市首創以財政激勵的方式動員居民自主引入專業物業或准物業管理，解決老舊小區無物業管理以及後續長效管養難的問題。
如今，設計已定，隨着危樓开拆，該項目進入拆舊建新的施工階段，預計年底回遷，下一個春天，街坊們有望在新家過年。
標題：危房改造 廣州一小區業主“自掏”785萬元 拆50歲危房建新樓
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