深圳安居房上市交易補繳規則一出，便引發了市場的廣泛討論。有商品房業主反對，認爲安居房業主補繳的金額太少，安居房上市賣出後的收益將遠高於商品房；也有安居房業主認爲補繳之後上市交易，安居房的持有價格將高於商品房價格，因此建議相關部門开啓退房通道。
記者深入了解後發現，相比同片區的商品住宅，安居型商品房的持有成本確實更低，當然，在持有安居房期間，安居業主也不能持有其他任何形式的住房，相當於失去了其他的投資機會，另外，還有觀點認爲，安居房、人才房密度較大，得房率比較低，戶型設計也不如商品住宅，因此安居房在二手房市場上是否更有競爭力，還得具體問題具體分析。
深圳市安居房上市交易補繳規則的政策仍處於徵求意見階段，有關單位和個人可在2024年3月23日前，通過深圳住建局官網、電子郵件、信函、线下咨詢等方式提出意見。
這場關於安居房補繳規則的討論或許能給政策制定者一些思考。
安居房上市補價20%
日前，深圳市發布了《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法（徵求意見稿）》（下稱“《徵求意見稿》”），對安居型商品房上市交易流程進行了詳細地描述。
根據深圳相關文件規定，不動產權證書登記爲安居型商品房的住宅包括安居房、人才房兩類。深圳的安居房入市較早，2012年首批安居房就开始入市，該類型的房源大致是周邊商品房價格的五折，對購房人的學歷沒有要求，不過需要進入輪候庫；人才房2022年才开始入市，房源價格大致是周邊商品住宅價格的六折，專科及以上學歷的人即可以購买，購房人不需要進入輪候庫，參與搖號就可以選房認購。2023年4月，深圳停止了安居房和人才房的土地出讓，因此，待當前市面上的房源銷售完畢之後，深圳將再無安居房和人才房銷售。
除了上述區別，安居房和人才房擁有相同點，即持有期間不能在深圳擁有任何形式自有住房。此外，深圳市官方文件曾規定，安居房、人才房的購房人籤訂买賣合同滿10年的，可按照屆時安居型商品房取得完全產權的相關政策規定，申請取得住房完全產權。如今，深圳第一批安居房的入市時間已經超過10年，這也是本次《徵求意見稿》出台的原因。
根據《徵求意見稿》，安居型商品房權利人若想取得完全產權或者上市交易，應當補繳價款，補繳價款之後，安居型商品房將登記爲普通商品房。補繳金額的具體計算公式爲：補繳價款=（原市場價格-原購买價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購买價格除以70%計算。稅費則包括契稅、印花稅、交易服務費等。
記者根據上述公式計算得到的結果是：安居房、人才房的業主在持有房產10年之後想要上市交易，繳納的稅費相當於購入價的20%左右。安居房、人才房業主若想上市交易，在不考慮按揭貸款利息的情況下，原本以商品房五折價購入的安居房，實際的持有成本相當於商品房的七折左右，原本以商品房六折價購入的人才房，實際的持有成本相當於商品房的八五折左右。
目前，深圳的相關規定是，商品住宅的售賣價格不能低於備案價的八五折，而從當前深圳樓市的實際情況來看，盡管打折銷售是普遍現象，但能做到85折那么優惠的樓盤並不多。也就是說，無論是安居房還是人才房，購房成本都不會高於同片區的商品住宅價格。
反對的聲音
上述《徵求意見稿》發布不久，一封反對安居型商品房補繳計算公式的公开信开始流傳。該公开信稱，按照上述補繳計算公式，安居房與人才房的獲得成本遠低於商品房，上市後與商品房同台競爭，獲得的收益甚至遠高於商品房，損害了商品房業主的利益；大量的安居房、人才房上市，將推高商品房的供應量，拉低商品房的市場價值；此外，上述計算規則用初始購买價格計算，未考慮GDP增長導致房價上漲的可能性，而且安居房、人才房初始售賣時打了五折、六折，相當於政府出資50%、40%，但當安居型商品房上市時，高額利潤政府卻沒有收取，此操作存在國有資產流失的嫌疑。
上述公开信舉例：一套總價爲350萬元的安居房，2020年購入，2030年業主若想將該房源上市交易，需要補繳的金額大約75萬元，2030年75萬元的在2020年的現值約50萬元，因此安居房業主持有該房源的成本約400萬元；另一方面，2020年同期該安居房房源同小區同戶型的商品房購入卻需要700萬元。2030年，同小區的安居房、商品房同時上市交易，兩者以同樣的市場價公开銷售，存在不公平的情況。
當商品房業主稱安居房業主從這樣的補繳規則中獲利時，安居房業主也开始訴苦，並要求相關部門建立退房渠道。
上述《徵求意見稿》發布後，人民網留言板上，一名網友表示，按照《徵求意見稿》的補繳計算規則，买得早的安居房購房者可以充分享受到政策帶來的紅利，但最新一批安居房購房者的利益卻受損。
該網友以鹽田區港嶸拔萃園安居房爲例，該安居房售賣時均價爲2.7萬元/平方米，目前周邊商品房的交易價格在3萬元/平方米左右，若上市按照《徵求意見稿》的規定補繳價款，安居房的實際購入價格甚至會高於周邊商品房目前的交易價格，會侵害安居房購房者的利益。該市民建議相關部門能夠建立直接的通道，讓這一部分安居房購房者自由、順利地選擇退房。
真相如何？
記者注意到，港嶸拔翠園安居房於2021年、2022年推出，彼時，周邊同期推出的新房樓盤臻灣雲庭的備案均價約5.4萬元/平方米，因此港嶸拔翠園安居房2.7萬元/平方米的售賣均價確實是周邊商品房的五折，只是隨着市場下行，周邊的商品房價格也下跌，目前，臻灣雲庭剩余的房源價格在3～4萬元/平方米左右，周邊二手房的價格也已降至3萬元/平方米左右，所以曾經五折买入的安居房到今天已經沒有了太大的價格優勢。
但值得一提的是，商品房價漲跌是市場行爲，若2032年港嶸拔萃園周邊的商品房價格依舊保持在3萬元/平方米左右，港嶸拔萃園業主在不能獲利甚至虧損的同時，2022年同期以5.4萬元/平方米價格購买臻灣雲庭的商品房業虧損程度或許更甚。
另外，根據規定，安居型商品房業主確實可以選擇退房，只是本次《徵求意見稿》還未提及退房的具體流程。根據2011年开始施行的《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，購房人在取得安居型商品房完全產權前，可以向市住房保障部門申請政府收購該安居型商品房。自安居型商品房購房協議籤訂之日至申請收購之日不超過 10年（含 10 年）的，收購價格爲原合同購房價；超過10 年的，收購價格的計算公式爲：收購價格=原購房價＊[1－1.4%＊（購房協議籤訂之日至申請收購之日的年限－10年）]。也就是說，若持有房產10年內，業主可以要求以購入價要求政府收購該房源，若10年後周邊商品房價跌破安居房的購入價，安居房業主還能有一個資產保底线。
不可否認的是，若以《徵求意見稿》的規定計算，那批早期購买安居房的業主，確實享受到了紅利。以深圳市的第一個安居房項目富通永福苑爲例，該小區位於寶安區福永街道，緊鄰地鐵12號线的福圍站，2012年入市時售賣均價爲6467元/平方米。
如今，安居房富通永福苑小區周邊的商品住宅萬科金色領域小區二手房交易價格在4.6萬元/平方米左右，若按照上述規則，富通永福苑需要補繳的價款約2771元/平方米，在不考慮按揭貸款利率的情況下，富通永福苑業主的持有房源的成本爲9238元/平方米。若以面積70平方米一套的安居房計算，該房源以4.6萬元/平方米的價格出售，安居房業主將賺約257萬元。
對比港嶸拔翠園與富通永福苑兩個小區可以發現，安居房業主买房10年之後上市是否能賺錢，取決於深圳房價的漲跌幅度。據樂有家研究中心統計的數據，2012年，深圳商品住宅成交均價在2萬元/平方米左右，十多年過去，深圳房價翻番，2023年商品住宅成交價在6萬元/平方米左右。
另外，就像上述的反對公开信所言，同期購买的安居房確實比商品房佔據一定價格優勢。例如，2012年購买富通永福苑周邊商品房的業主，購入價格大約在1.3萬元/平方米左右，如今若同樣以4.6萬元/平方米的價格售賣，同樣是70平方米的戶型，在不考慮按揭貸款利息的情況下，業主將賺231萬元，比安居房業主少賺了至少26萬元。
值得注意的是，在享受更多收益的情況下，安居房業主也失去了其他的機會，例如持有安居房、人才房期間，業主不能在深圳擁有任何形式自有住房，另外，市場上也有觀點認爲，安居房、人才房密度較大，得房率比較低，戶型設計也不如商品住宅，因此安居房在二手房市場上是否更有競爭力，還得具體問題具體分析。
至於反對信中所說的，大量安居房上市會給深圳商品房市場造成衝擊的觀點，廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認爲，安居型商品房的總規模只有6萬套，近幾年加大建設的力度比較大，因此短期內具有上市資格的房源規模不會很大。另外，也不排除有一部分持有安居型商品房的人群選擇自己居住而不上市，或在有能力支付價差的條件下再去上市。因此，安居房上市對商品房的影響非常有限。
李宇嘉還表示，安居房入市比較早，積累的差價紅利比較大；人才房這幾年才大規模入市，價格上漲並不明顯，如果未來按照《徵求意見稿》的規定補繳上市差價，從中獲取的紅利相對有限。因此，若《徵求意見稿》的差價補繳規則出台，通過購买人才房套利的人會比較少。“購买人才房的人群，主要是买不起商品房的自住人群。他們對於未來上市套利的預期也並不是很強烈。”李宇嘉說。
標題：深圳安居房上市交易補繳規則引爭議 哪些群體受益？
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