智能建築技術：是時候做出改變了嗎？

2020年，75%的房地產高管預計智能建築將在五年內成爲常態。現在，在該計劃宣布近三年後，許多商業房地產專業人士仍然努力將這些設備納入其整體建築策略……這正在成爲一個問題。

什么是智能建築？

在我們深入探討爲什么智能建築技術的緩慢採用是一個問題之前，先來定義一下它是什么。智能建築是通過技術連接的設施。這些建築物擁有與普通建築物類似的系統，如訪問控制、公用電表、暖通空調等，只不過它們是通過網絡信號連接的。盡管智能建築中安裝的技術類型取決於物業團隊的需求，但每台設備都有一些共同點：它們都屬於物聯網(IoT)。

“物聯網”是指相互通信的連接設備組成的網絡，如訪問控制、暖通空調、公用事業儀表、BMS等。強大的物聯網框架使智能建築能夠無縫運行，並使物業團隊的職責更加輕松。盡管這些設備不需要通過公共互聯網連接，但必須通過無线或硬連线連接。

爲什么要關注智能建築？

48%的商業房地產企業計劃在2023年增加技術支出，未投資於技術可能會被認爲是目光短淺。Deloitte的一項房地產科技研究表明：“在當前環境下，具有靈活性和風險偏好的房地產企業可以通過探索技術如何釋放長期潛力來取得成功。”

但房地產科技真的值得投資嗎？智能建築只是一種時尚還是會持續下去？種種跡象表明是後者。根據Allied Market Research的數據，2021年智能建築市場價值爲698億美元，預計到2031年將增長至2012億美元。此外，還有充分的理由相信智能建築不僅僅是一種趨勢……

爲什么智能建築越來越受歡迎？

多項事件增加了對智能建築技術的需求，其中包括COVID-19、租戶需求、能源法規和技術改進。

先從COVID-19和租戶需求开始。在大流行期間，租戶採用混合和遠程工作作爲昂貴租賃的替代方案。截至2022年6月，58%的人仍在辦公室外工作，這通常意味着辦公室規模縮小或租賃不再續約。因此，吸引新客戶已成爲物業團隊的首要任務。新設施的建築更新對一些人來說是有效的，而另一些人則正在採取認真的步驟來制定環境、社會和治理(ESG)舉措。

其次，州政府已开始要求商業地產運營提高能源效率。例如，加利福尼亞州的Title 24、華盛頓州的C409和紐約市地方法88，都強制規定在一定規模的建築物中必須進行分表計量。租戶對ESG計劃的需求也在不斷增加，例如獲得LEED認證。

推動這一轉變的最後一個因素是房地產科技技術的快速進步。智能建築技術的核心是幫助房地產團隊實現流程自動化。它消除了不必要的步驟，使每個人都更有效率。數據可以即時、現場或遠程收集、格式化和共享。團隊發現其可以用更少的資源完成更多的任務。這些變化包括從獨立、孤立的內部部署系統轉向統一的基於雲的解決方案。

基於雲的訪問控制

訪問控制是CRE技術中最新和最廣泛討論的領域之一。訪問控制用於管理誰進入建築物。訪問權限授予擁有各種憑證的員工，如鑰匙卡、智能手機、鑰匙扣等。

傳統上，物理訪問控制由建築物的安全團隊負責。然而，隨着網絡技術开始與物理安全集成，大部分訪問控制職責現在落在了IT專業人員身上。

目前，另一個變化正在發生——基於雲的訪問控制系統正在取代本地系統。通過基於雲的訪問控制，物業團隊和租戶可以快速提供智能手機或鑰匙卡等憑證。系統管理員可以添加或刪除用戶，而不是收集密鑰。這一切的神奇之處在於其可以遠程完成。疫情期間，多位物業管理員展示了這一工作流程的成功。當企業僱用了需要進入大樓的新員工時，物業管理員可以遠程訪問軟件門戶並添加新用戶，即使在家工作也是如此。

爲了使交易更加便利，一些基於雲的訪問控制解決方案提供了租戶門戶。這些可以將建築物級別的憑證與套房級別的憑證同步。如果有企業的員工離職，那么該企業的IT管理員可以將離職人員從大樓和套房中刪除。使用傳統系統時，需要填寫一份工作訂單並發送給物業團隊，以在建築物級別移除離職員工。

集成、安全性和特性

基於雲的訪問控制可以節省時間和金錢，並增加租戶和建築體驗的安全性。與之前的本地部署不同，基於雲的API集成可以由軟件制造商立即部署。

例如，如果租戶想要將其通知系統與其訪問控制系統連接，以便在每次門打开時接收通知，則只需輸入API密鑰即可完成，即訪問平台中的一串數字。

同樣，當出現新的網絡威脅或發布新功能時，物理訪問控制提供商可以快速部署。而本地提供商則不太靈活，需要很長時間才能修復，並且需要在現場完成。

分表計費和大數據

如前所述，爲了滿足ESG和可持續發展需求，監測能源使用情況變得越來越重要。在江森自控能源效率指標調查中，62%的商業組織預計在2023年增加對能源效率、可再生能源或智能建築技術的投資。這是物業團隊正在調整的一項指標，以滿足租戶可持續性和ESG需求。Deloitte發現，大多數商業地產企業計劃在未來一兩年內开始納入ESG數據。但如何准確測量這些數據呢？

這一切都取決於用於收集建築信息的分析工具。先進的軟件可以幫助團隊使用關鍵績效指標(KPI)圖表設置基线測量。消耗圖表每十五分鐘提供一次精確測量。借助這些工具，建築團隊和租戶可以更好地跟蹤和合作計劃，以減少能源使用。

如果全力以赴執行分析計劃聽起來令人畏懼，不妨考慮採取措施自動化分表計量實踐。這可以使用手機讀取儀表讀數，並將其上傳到基於雲的軟件，而不是讓建築工程師在紙質電子表格上手動記錄計算結果。一些軟件制造商使其解決方案與聯網和非聯網儀表兼容。一些提供分表計費，可以減輕更多工作量。

暖通空調

另一個需要考慮自動化的領域是供暖和冷卻。過去一年，暖通空調行業經歷了快速變化，促使專業人士和制造商重新思考如何實現可持續發展。

江森自控此前的研究提到，超過三分之一的受訪者計劃在今年年底前用熱泵技術取代化石燃料加熱設備。這比2021年增加了7%。循環熱泵是一種節能替代方案，可以取代鍋爐，有助於減少碳排放。

此外，物業團隊和租戶可以從按需使用暖通空調中受益。租戶可以通過應用在需要時請求空氣，而不是對空置的建築物進行供暖和制冷。這消除了成本高昂的工作訂單，加快了滿足加熱和冷卻要求的過程，並降低了能耗。

總結

雖然智能建築改造需要時間和金錢，但商業地產行業顯然正在朝這個方向發展。業主和管理者應優先考慮最能爲其及其租戶服務的技術。確保徹底審查任何技術提供商，牢記其客戶支持和實施流程。這些因素可能決定智能建築是平穩的還是麻煩重重。隨着租戶需求、技術和能源法規的變化，現在是开始智能建築之旅的時候了。

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