來源：21世紀經濟報道

作者：吳抒穎

編輯：張偉賢

四座一线城市中，廣州、深圳是最早實施“認房不認貸”的城市。2023年8月30日，廣州、深圳相繼宣布正式落地“認房不認貸”，其時樓市將迎來傳統成交旺季“金九銀十”，市場聲音也因此趨向樂觀。

三周過去，廣州、深圳的樓市表現雖有起色，但並不如預期。

在此期間，兩座城市也仍在不斷優化調整樓市政策，例如，廣州目前首套房LPR已經突破下限，期間也曾有部分樓盤推出兩成首付；深圳則是對港澳居民取消商辦的限購，且在離婚後購房資格認定等方面有新變化。

9月20日，廣州再對現行房地產限購政策等作出優化：一是將廣州住房限購政策調整爲，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購买住房的，廣州市戶籍居民家庭限購2套住房；非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年在廣州市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購1套住房。二是將越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅徵免年限從5年調整爲2年。

在這個“搶收”的窗口期，許多房企也積極降價促銷。據21世紀經濟報道記者走訪觀察，由於廣州、深圳目前對於房企的銷售均價不再如之前那么嚴格，所以廣州、深圳多數樓盤均有較大折扣，剛推出的新樓盤價格也有明顯下調。

機會稍縱即逝，房企不敢懈怠。

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情緒轉換

廣州、深圳的樓市在過去這一個月接到了許多的利好。除了“認房不認貸”外，廣州也成爲首個下限突破LPR的一线城市，目前首套住房商業性個人住房貸款利率下限爲LPR-10BP；這些利好也的確直接體現在數據上。

中指院數據顯示，在新政出台當周（8月28日至9月3日），廣州新房網籤1295套，環比增加51.46%，此後一周回落至800多套，進入9月中旬後有所回升，9月11日至17日的新房網籤量爲1129套，環比上升33.45%。

一位廣州番禺區的樓盤銷售告訴21世紀經濟報道記者，“新政後我們這邊大面積的戶型賣得很不錯。上個周末（9月9日-9月10日）我們兩天成交了30多套，周中平均一天也有幾套。因爲很多政策隨時都可能收回，比如剛出‘認房不認貸’的時候我們有些客戶符合條件可以做兩成首付，但是後來被叫停了，所以有些客戶就比較着急，下定也很爽快。”

深圳的市場表現則不是十分明顯。據深圳中原研究中心，截至9月17日，深圳全市一手住宅成交983套，二手住宅成交1334套，與之前相比並未有明顯異動；其中，9月11日-9月17日當周，深圳全市新房住宅共成交479套，環比上漲26.4%。

一位深圳房企人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“剛出新政的時候，我們在深圳幾個樓盤來訪量大了很多，當時覺得轉化應該也可以。但是這兩周觀察下來，比我們預期要差，成交跟之前基本是持平，可能在價格上還要再有誠意一些才有明顯變化。”

中指院在近期的一份報告中也指出，新政之後幾天，北京上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅20%，中指院統計的數據也顯示，新政之後，廣深的購房意愿變動幅度、房價上漲預期均不及京滬。

盡管不及預期，但市場對此不會感到意外。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿分析指出，目前購房者表現出信心不足已經是一個明顯的市場現象，現在我國住房也出現了結構性的供大於求。

吳睿同時也強調，現在房地產政策是經過過去若幹年不斷調控加碼形成的，是相對復雜且捆綁得很嚴的一個系統。認房不認貸只是在一個點上的放松，就像是在五花大綁上解开一個小結，直接效果不會太明顯，但卻有明顯的信號意義，說明房地產本輪曠日持久的調控周期已經結束，進入一個相對寬松的政策時期。

2

積極搶收

面對一個相對寬松的政策時期，房企也積極應對，力爭在本輪窗口期中有好的收成。最具有誠意的就是，在價格上作出讓利，這是最快的促銷方式。

廣州中原項目部總經理黃韜此前在接受21世紀經濟報道記者採訪時就指出，從目前來看，市場會繼續分化，整體還是會降價爲主，在此節點，建議發展商要盡快搞促銷，業主則可盡快進行賣房換房，未來兩個月，廣州樓市成交量預計會上漲。

從現實的情況來看，房企也在積極降價。

可供對比的是，今年3月，龍湖在深圳光明拿下一宗宅地，總價爲17.96億元，毛坯銷售限價是4.72萬/平方米。這一被命名爲御湖境的項目於近期“开盤”，最低總價爲278萬一套，以80平方米的最小戶型計算，最低單價已到3.5萬/平方米。

此外，備受關注的綠景白石洲項目，也被稱爲“價格刺客”。其於近期公布銷售單價8.2萬/平方米起，相較於周邊動輒10萬+/平方米的二手房價格，對市場也無疑具有吸引力。

從現實效果來看，房企以價換量的效果是明顯的。

例如，金地環灣城於9月8日獲批預售，共推出401套住宅,後續登記605批，最終入圍456批，最終开盤當天即去化286套,整體去化率達到71%，开盤當天收金46.9億元。

除去开盤降價的情形，許多在平銷階段的項目，也在想方設法吸引潛在購房者。

一位廣州黃埔區的項目策劃告訴21世紀經濟報道記者，“我們樓盤最近做了很多的活動，推了十幾套特價房，還有就是送家電等。特價房走量還可以，現在就只剩下兩套了。”

市場緩慢恢復，房企積極搶收，後續是否會有更強的政策優化釋放，也爲各方所關注。

中指院指出，當前居民收入感受和就業預期尚未恢復，加槓杆購房意愿遠低於前幾輪市場周期，因此房地產市場復蘇仍需要過程。若一线城市限購等政策保持不變，積壓的住房需求釋放後，預計銷售將逐步趨穩。另外，由於過去兩年房企拿地开工規模大幅下降，重點城市新房供應節奏放緩，購房者可選擇的優質項目不足或成爲制約銷售恢復的重要原因。

吳睿也認爲，新政落地還需時間消化，市場信心恢復需要一個過程，且很多潛在購买力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點已經出現，但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。

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