2024年商業房地產的前景展望
多戶型和社區零售依然強勁，但商業房地產面臨利率的不確定性。
關鍵要點：
- 多戶型和社區零售業保持強勁，而工業可能开始疲軟。辦公樓的未來仍不明朗。
- 隨着經濟开始放緩，利率的未來變得不確定。
- 至關重要的是，商業房地產的業主、運營商和投資者要優化其資金，以便能夠抓住出現的機會。
多戶型和社區零售繼續表現良好，行業則顯示出疲軟跡象。但隨着中央商務區的發展，寫字樓的未來充滿不確定性。不過，2024年的商業地產前景與六個月前相比基本沒有變化。
跨資產類別的商業房地產趨勢
盡管利率和辦公室的不確定性仍然是人們最關心的問題，但其他資產類別的表現各不相同。
- 辦公室的持續障礙：根據Moody'sAnalytics的數據，2023年第三季度，全國辦公室空置率達到19.2%。這一數字高於第二季度，接近19.3%的歷史峰值。盡管有這些不利因素，但重要的是要記住，雖然有且將繼續有過時的辦公室，但並沒有完全過時。隨着更多辦公室使用者轉向優質辦公場所，一些較舊、不太受歡迎的B級和C級辦公室可能會面臨過時。因此，可能有機會將中央商務區的辦公空間改造成公寓或數據中心。
- 工業疲軟跡象：工業繼續表現良好，尤其是冷藏物業。制造業的回流和近岸外包努力可能會進一步推動該行業的發展。但隨着疫情後對更多庫存的需求減少以及租戶推遲擴張，該資產類別可能正在放緩。不過，雖然工業开始出現疲軟跡象，但該行業的長期前景仍然樂觀。Moody'sAnalytics預測，在10年預測期內，倉庫和配送物業的年租金增長率將持續保持在每年約5%至6%的水平，表明該行業已達到新的穩定狀態。
- 社區零售業的成功：許多人認爲零售業等同於B級和C級商場，而這些商場多年來表現不佳。但零售業還包括人口密集的城市和郊區的社區購物中心。雖然電子商務繼續增長，但僅佔所有零售業的15%左右，因此實體經營者還有很大的發展空間。零售業將在2024年成爲中堅力量，預計該資產類別將表現穩定，空置率保持不變，社區和社區購物中心的租金將適度增長。
- 多戶型保持強勁：多戶型繼續表現良好。盡管租金增長放緩，但整個2023年的空置率仍保持在5%左右。目前的高利率可能會使抵押貸款利率保持高位，繼續讓潛在購房者望而卻步，並維持多戶住宅需求。唯一值得注意的問題是，豪華公寓需求不足。它們可能很容易建造，但不一定容易出售。因此，許多高端公寓降低了租金並提供優惠，以吸引居民。
行業挑战
利率和成本上升是商業房地產最受關注的問題之一：
- 利率的持續變化
2023年第四季度上半段，債券市場動蕩不安。這是由於投資者頻繁調整對未來走勢的預期——有時一周兩三次。
許多人預計2024年需要降息一次或多次。
但值得注意的是，這直接影響短期利率。包括通脹預期在內的市場力量推動着固定利率，這使得固定利率融資的未來受到影響。
- 成本上升
高通脹導致建築材料和勞動力成本上升，再加上自然災害更加頻繁和嚴重，保險費和賠付金額也隨之上漲。
商業房地產保險不僅價格昂貴，而且通常不夠全面，也不太容易獲得。全國多戶型委員會(NMHC)2023年多戶住宅風險狀況調查和報告發現，56.8%的受訪者保險企業增加了新的保單限制以降低風險，60.6%的受訪者保險企業被迫提高免賠額以保持可負擔性。
爲了應對不斷上升的成本，業主和運營商還可以通過財務服務簡化應付账款和應收账款流程，從而增加租金並降低運營費用。
未來的商業房地產機遇
盡管前方有障礙，但2024年爲商業房地產投資者提供了許多機會。
- 資金優化：在市場不確定的情況下，資金爲王。在壓力下快速購买資產的能力再怎么強調也不爲過。能夠快速獲得資金通常可以提供更好的條件。商業房地產企業可以通過投資財務服務和租金支付解決方案來更好地利用機會，尤其是在利率下降時。
- 經濟適用房：經濟適用房短缺是該國面臨的最大問題之一。該行業已經找到了一些增加住房供應的創新方法，包括模塊化建築、適應性再利用和歷史稅收抵免公平。但還需要推動更新分區，並解決鄰避主義問題。
- 房地產技術：房地產技術範圍廣泛、不斷發展且充滿機遇。無論是安裝智能恆溫器還是提供數字租金支付選項，商業房地產業主和投資者都可以利用房地產技術做出更明智的決策，更高效地運營建築並獲得競爭優勢。
- 節能升級：隨着能源價格上漲，這些更新比以往任何時候都更加重要。例如，通過轉換爲太陽能和回收灰水，業主和投資者可以節省水電費並吸引具有環保意識的租戶。同樣，城市在頒發許可證之前通常會查看公寓樓將使用多少能源，因此節能措施可能能夠在开發過程中節省寶貴的時間。
總結
雖然2024年商業房地產的前景不明朗，但保持警惕和傾聽很重要。隨着許多資產類別的放緩，投資者應該擁有足夠的流動性，以便在有機會時抓住機會，而這樣的機會一定會有的。
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