隨着時間流逝，住宅也會“變老”。

　　記者採訪了解到，當前部分高層建築外牆進入風險高發期，外牆脫落現象多發。數據顯示，僅4月份，成都全市165個小區維修資金動用項目中，牆面維修有32個，佔比近兩成，位居項目前列。

　　市住建部門相關人員介紹，超過保修期的住宅建築，其維修主要責任需由業主承擔。但物業難管、維修資金動用投票難、維修費用高等，讓實際維修面臨困局。專家建議，建築要有建築修繕和“體檢”制度。

　　除了動用維修資金，成都也在進行更多探索：研究給既有建築“上保險”，將日常維檢納入保費範疇；將城市更新與建築外牆安全隱患整治工作相結合，把符合條件的隱患建築外牆納入改造範圍，讓群衆住得方便、安全。

　　外牆磚三天掉兩次 高齡住宅小區存安全隱患

　　2010年，曾女士一家搬進了位於成都市成華區建業路的A小區。幾年前，曾女士發現小區外牆磚开始脫落，所幸脫落位置不是行人經過的地方。

　　最近，隨着雨季到來，小區單元樓外立面又开始掉磚，而且正好是行人出入口位置。“三天內掉了兩次磚。”曾女士心有余悸。

　　住在成都市錦江區成龍路B小區的葉女士也反映，小區住宅樓外立面脫落問題已經持續兩三年了，因解決方案不能達成一致，拖了幾年也沒解決。

　　費用高、業主意見難統一

　　外牆維修常遇困境

　　對物業來說，外牆磚石脫落也是難以管理的問題。5月24日，位於建業路的A小區物業人員回復記者：“以前的老小區外立面都採用貼磚設計，時間長了再遇到極端天氣就容易掉下來，這算是老小區的通病。”該工作人員表示：“針對部分松動的磚石，我們已經提前處理過了。現在已經找了施工公司重新貼磚。這屬於大修，費用走業主維修資金渠道。”

　　據該小區物業中心介紹，僅2021年小區處理脫落的牆磚及防水修補，已使物業公司支出超10萬元（105995.37元）。

　　使用維修資金需小區業主投票，但諸多小區在這一環節往往難以“意見統一”。B小區物業中心曾就維修資金啓用做過前期摸底，參與意見表達的住戶中，超一半人不同意。

　　4月全市維修資金使用情況中

　　外牆維修項目佔兩成

　　小區外立面掉落問題應該由誰負責？“在保修期內，建設單位承擔維修責任，（保修期）一般來說是5年。保修期外，建築使用人也就是業主承擔維修責任和安全責任。”成都市住建局質安處相關工作人員向記者介紹。

　　今年开始施行的《成都市房屋建築外牆質量安全維護管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中也明晰了責任劃分——“开發建設單位應當按照法律、法規以及合同約定，承擔保修期間房屋建築外牆質量缺陷的保修和治理責任。保修期滿後，業主爲房屋使用安全責任人，履行建築外牆維修養護義務。”

　　對於超過質保期的小區外立面維修問題，《辦法》中提到：“對保修期屆滿後發生建築外牆脫落、墜落等應急情形，經屬地住建行政主管部門、鎮人民政府（街道辦事處）現場查勘後屬實，有兩個及以上所有權人的建築，所需維修經費由業主按照法律、法規以及（臨時）管理規約的規定共同分攤，業主共同決定由共有部分經營產生的公共收益支出；公共收益不足的，應通過應急程序使用專項維修資金排險修復；涉及專有部分的，由房屋使用安全責任人依法承擔。”

　　在成都市住建局每月公布的成都全市維修資金使用情況中，小區外牆面維修已成爲維修資金的重要用途之一。據記者統計，今年4月全市165個維修資金動用項目中，外牆面維修有32個，佔比近兩成（19.4%）。

　　住建部已發文禁用水泥砂漿貼外牆飾面磚

　　專家建議：要有建築修繕和“體檢”制度

　　除使用維修資金對外立面進行“手術”之外，不少業主更關心的是，對有外立面掉落風險的老舊小區，是否可以進行“日常體檢”，防止“小病拖成大病”？

　　“建築要有建築修繕和‘體檢’制度，而不是一勞永逸。”四川大學教授、高性能綠色建築與低碳城市研究中心主任高慶龍認爲，“體檢”制度需要長遠規劃，“誰來出錢，誰來提需求，都需考慮”。

　　此外，前述《辦法》中也鼓勵給建築“上保險”，由保險公司來承擔維修費用。“鼓勵建設單位、施工單位、業主大會、業主委員會等其他有關組織通過向保險機構購买保險服務、委托物業企業購买保險服務等方式，建立房屋建築外牆建設質量、使用安全維護避險機制。”

　　給既有建築“上保險”，也是成都目前的探索方向之一。“因涉及面廣，這項工作還在研究階段，需要謹慎推行。”成都市住建局質安處工作人員介紹，“這樣的保險不僅是爲了出大問題時進行理賠，還有一部分保費應該用在日常監護維護階段，在前期就釋放掉隱患風險。”

　　此外，還可以在實施城市更新過程中將存在安全風險隱患的建築外牆納入改造範圍。成都市住建局質安處工作人員透露，這部分工作已經开始進行。

　　住建部曾發文，2022年9月14日开始，明令禁用現場水泥拌砂漿粘貼外牆飾面磚。高慶龍解釋：“因爲現場攪拌砂漿和手工粘貼質量離散度比較大，採用專用砂漿可以提升質量，降低（脫落）概率。”

　　此外，在建築保修期滿前，建築單位要牽頭進行最後一次“體檢”。前述《辦法》提到，“在小區保修期屆滿前，建設單位應牽頭會同物業服務機構對建築外牆質量安全开展全面排查，對存在的問題進行整改，並將排查和整改結果向業主公示，確保保修期內相關責任主體履行保修責任”。

標題：外牆脫落進入高發期 高齡住宅“老年病”如何治？

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